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房地产税相册

基本信息

中文名
房地产税
外文名
real estate tax

编辑 上传视频 房地产税

和房地产有直接经济关系的税

房地产税是一个综合性概念,是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税耕地占用税等。

上海、重庆试点的房产税扩围方案已停止。重点是加快房地产税立法。

2016年12月19日,中国社科院2017年《经济蓝皮书》发布形势报告会在京召开。蓝皮书呼吁尽快实施房地产税和遗产税,积极推进个人所得税改革等措施。

2020年5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意见》指出,要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

房地产税解读

誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《房地产税试点决定解读》报告,就第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定的授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作进行了独家解读。
房地产税
以往试点成果对财政贡献率较低,本次征收范围更加宽泛
房产税是以房产为征收对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。国务院在1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:房产税指针对经营性用房征税,个人拥有的,非营业用的房产免纳房产税。目前房产税的征收税率分三种:
按房产余值计征的,年税率为1.2%;
按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。
对个人按照市场价格出租的居民住房,不分用途,按4%的税率收房产税。
2011年,上海和重庆开始试点征收房产税。不过,由于两地课税范围较小,上海仅对新购住宅征税,重庆仅对高端住宅征税,因此,对地方财政的贡献有限。以上海为例,过去十年上海房产税对财政年均贡献率仅为2.6%,精确到个人住房的房产税则贡献率不足1%。
本次试点工作与以往不同的是,本次试点征收的是房地产税,而房地产税的征收对象不仅仅包括房屋本身,同时,所有与房地产直接相关的税种包括房产税、印花税、土地增值税契税耕地占用税等皆包含在房地产税的范围内,征税范围更为宽泛。本次房地产税试点工作意见要点:
试点对象:仅限城镇居住用和非居住用等各类房地产
试点方式:国务院制定具体办法,试点地区政府制定具体实施细则。
试点时限:五年期,期满前6个月可报全国人大申请继续授权
房地产税有望引导房产回归居住属性,稳定地方税收
证监会的数据显示,住房资产在中国城镇居民家庭总资产中的占比高达70%,房地产是我国居民资产配置最主要的形式。2016年,中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位。在过去五年中,虽然通过大面积的市场调控稳定了房地产市场,但由于投资渠道狭窄,房地产仍是居民和热钱最钟爱的投资领域。征收房地产税增加了住宅在保有环节的成本,这可以让投机资本远离楼市,让住宅消费理性化,进而削弱房地产的金融属性,让房产回归其居住属性。
统计局的数据显示,2020年全国财政收入为18.29万亿,其中土地出让金8.4万亿,占财政收入的45.9%。各地方政府在过去二十年房地产的高速发展中形成了对土地财政的依赖,但是,随着城镇化发展进入稳定期,城市拓展速度放慢,土地资源逐渐枯竭,土地财政也将难以为继。根据IMF的数据,2018年和2019年中国地方政府隐性债务分别达到37万亿元和42万亿元,占当年GDP的比重分别为40%和43%。因此,我国用房地产税作为土地出让金的替代方案可以有效起到稳定地方税收的作用。
收房地产税有助于房地产市场回归平稳
房地产税试点征收有利于引导合理的楼市消费,助力房地产长效机制的建立。增加持有环节成本将有效的打击房地产市场的投机行为。同时,当持有成本大于投资收益时,一些闲置房产将会回流到市场,在增加供应的前提下起到平抑市场价格的作用。在房价逐渐降低的同时,开发商拿地意愿降低,土地价格有望进一步下降,从而让房价有更多下行的空间,让更多的人有能力买房,降低住宅的金融属性,逐步实现共同富裕的目标。就租赁市场而言,一些原本闲置的房产由于持有成本的增加也会来到租赁市场,供应的增多也将为租房者提供更多的选择空间,从而平抑整体住宅市场的租金水平。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示:“房地产税试点如能达到预期效果,则有望成为房地产市场调控的常态化机制,从而使房地产市场真正实现由行政化向市场化的回归。”

房地产税改革试点

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。
房地产税

房地产税真的要来了

《求是》杂志刊发最高层重磅文章《扎实推动共同富裕》,在“加强对高收入的规范和调节”一章中,提出

“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

这意味着房地产税的出台正式进入倒计时!
房地产税
壹丨房地产税时机已到

房地产税的作用是什么?

1、推进共同富裕。

这次房地产税是在《求是》杂志的重磅文章《扎实推动共同富裕》里面提出来的。

从这里面,我们可以捕捉到的一个信息就是,房地产税就是主要针对富人征收的,用来调节贫富差距,推动共同富裕的一个重要手段。

在以前,每次提到房地产税,争议都非常大。

持反对意见为主,认为阻力大,比如立法时间长,征收起来麻烦,工程量大,太复杂之类的。

如果按照立法程序走,过程确实太长,所以最高层直接提出来,先试点,那就不需要立法了。

如果是试点的话,房地产税推出就很快了,我估计最快明后年就可能推出来,也许明年就出来了也说不定。

高层这一次直接把房地产税和共同富裕放在一块,其实就已经为房地产税扫清了障碍。

如今共同富裕的热度越来越高,这也是我们全体国人生活所向,无论是谁都没有办法阻挡的。

有关共同富裕的目标近年来执行速度之快,力度之大,大家有目共睹。

现在稍微有点敏感度的公司,都知道要助力共同富裕行动,像阿里和腾讯,都非常舍得砸钱,各投了一千亿,跟国家一起实现共同富裕的目标。

2、补充地方财政

自从分税制改革以来,地方只能通过卖地收入来充实自己粮库。

但是今时不同往日了,中国城镇化率已经高达63%,地总有卖完的一天。

地方政府不得不未雨绸缪。

收房地产税就是一个客观的趋势,只是在五年前的时机不对。

那时房地产发展正当盛,出台房地产税对市场是一个利空,地方出台的意愿不高。

但如果哪天卖地收入开始减少了,地方的财政危机感逐日增加,就要开始寻找新的方式充盈粮库。

房地产税绝对是不二之选。

贰丨试点会在哪些城市?

财政部财政科学所原所长贾康,建议房地产税在深圳、海南、和浙江三个地方扩大试点。

选择这三个地方不难理解,共同点就是:富裕+投资客多。

除此之外,深圳作为先行示范区,一直以来都是改革的先锋,新政策优先在深圳试点已经是共识了。

加快房地产税推出就是为了促进共同富裕,浙江作为共同富裕示范区,有关共同富裕的政策浙江肯定要牵头执行。

选择海南还有一个重要原因,就是海南是自由贸易港,海南将来的国际化不亚于香港,所以在房地产税上同样要与时俱进。

海南很早就提出:不能成为房地产的加工厂!

意思就是不希望经济太过依赖房地产,海南的确做到了,这一两年土地供应非常少。

开征房地产税,对于海南政府只有利没有弊。

叁丨征收细节会怎么定?

未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税!

1:房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。

2:城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。

3:央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

4:学区房,从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。

5:对于旅游地产需要谨慎。

6:核心区的商住公寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,这些房屋未来反而值得购买了

7:共有产权房,限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。

8:农村的房屋可能更值钱了,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

发展历程

1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。

1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税城镇土地使用税两个税种。

1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。

2014年税收专项检查大幕初启。记者日前从国家税务总局获悉,房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目,这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。

体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种,包括广受关注的土地增值税。在往年的税收专项检查中,房地产行业成了查补税款的“大户”,有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半,其涉税违法手段花样百出。

房地产税从试点到立法

●2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

●2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

●2012年11月,时任财政部部长谢旭人提出,房地产税改革试点经验将在全国范围内推开,同时将积极推进单位房产的房地产税改革。

●2012年底,住建部部长姜伟新表示,正在研究房地产税试点,2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。

●2013年2月,时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议,会议确定,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房地产税改革试点范围。

●2013年5月,国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房地产税改革试点范围。

●2013年5月,国土资源部副部长胡存智表示,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为,条例出台后,全面征房地产税技术条件基本具备。

●2013年7月,国家税务总局下发通知明确,研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。

●2013年8月,财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示,将扩大个人住房房地产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

●2014年8月8日,2014博鳌房地产论坛上,财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出,房产税改革方向已被最高决策层锁定,可能在2017年实施。有观点指出,房产税会以2017年为界开征,2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。

难点多多

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

2020年5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意见》指出,要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

征税对象

中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税城镇土地使用税耕地占用税契税

房产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。

城市房地产税:是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。

城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1984年进行利改税时,国务院决定将城市房地产税划分为房产税城镇土地使用税两个税种,对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。

2008年12月31日,国务院总理温家宝签署第546号国务院令,宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《房产税暂行条例》缴纳房产税

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收,在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税耕地占用税等。

我国相关法律规定,房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳。产权出典者,由承典人交纳;产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者,均由代管人或使用人代为报交。

城镇土地使用税:以土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据。

土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

耕地占用税:以纳税人实际占用的耕地面积计税,按照规定税额一次性征收。

契税:以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

实施目标

2012年9月20日,国家税务总局政策法规司巡视员丛明透露,下一步房产税将扩大试点范围,并逐步建立房地产税制度。房地产税最终会在全国实施。

他强调,要区分房产税和房地产税这两个不同的概念,如果按照原值征收则是房产税,如果按照评估价值则是房地产税,评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场调控,通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房,房地产税则不是为了调控

上海和重庆已开展房产税试点,下一步将双管齐下,包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度,“目标是消灭房产税,建立房地产税”。

外国现状

美国

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收,而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税税率由州和地方议会根据本地财政需要制定,因此各地税率高低不等,而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

美国在建国初期就开始征收房产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场,但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

日本

针对房产的保有环节,日本并未设立专门的房产税,而是将房产作为固定资产的一种,统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起,日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》,固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋,也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税,由地税机关征收管理。《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

俄罗斯

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》,在全国范围内对自然人按照差别税率收房产税。长期以来,俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题,俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率,房产评估价格越贵,税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产,则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之,拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定,国家规定税率范围,地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率

俄罗斯国家规定的税率范围为:清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布),税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠,如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员,等等。

墨西哥

房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革,已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低,政府希望利用低税率刺激房地产市场投资,改变房地产市场增速缓慢的现状 。

房地产税在墨西哥拥有较长历史,早在西班牙殖民时期,当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年,房地产税正式写入墨西哥法律。1983年,墨西哥议会通过了宪法第115要修正案,规定各州政府向市政府授权,由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额,并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年,墨西哥宪法第115条款经过修改后,规定各级政府在制定房产税税率时,要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。

按照法律规定,拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率,向州政府缴纳一次房地产税,房屋的价值由政府派遣的评估师确定。

墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式:房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况作出相应调整。

印花税

房地产印花税的征税凭证主要包括:具有房地产买卖合同性质的凭证;房地产产权转让书据;房地产权利许可证明;房地产经营账簿;经财政部确定征税的其他凭证。

房地产印花税的内容包括:

(1)纳税主体。房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。

(2)计税依据。房地产印花税的征税对象是特定行为,而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量,其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额;房地产权利证书(包括房屋产权证和土地使用证)印花税的计税依据则是按件计收;房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额;房产购销合同的计税依据是购销金额。

(3)税率。房地产印花税的税率有两种:第一种是比例税率,适用于房地产产权转移书据,税率为0.05%,同时适用于房屋租赁合同,税率为1%,房产购销合同,税率为0.03%;第二种是定额税率,适用于房地产权利证书,包括房屋产权证和土地使用证,税率 为每件5元。

(4)纳税期限和纳税地点。房地产印花税纳税人根据税法规定自行计算应纳税额,购买并一次贴足印花税票(即贴花),即纳税人在书据的立据时和证照的领受时,纳税义务即发生, 即行贴花,而不是指凭证的生效日期。印花税实行“三自”缴纳办法,即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税目税率自行计算应纳税额、自行购花(即自行纳税,一般在当地税务机关或其他出售印花税票的处所购花)、自行贴花;对有些凭证一次贴花数额较大和贴花次数频繁的,经税务机关批准,可采用汇贴、汇缴办法纳税,汇缴期限由税务机关根据应纳税额的大小予以指定,但最长不超过一个月。

(5)减税免税。免纳房地产印花税的情况包括:

第一,已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本,但以副本或者抄本视同正本使用的,应另贴印花;

第二,财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;

第三,经财政部批准免税的其他凭证。

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    来源自合肥房小秘阅读人数52023-09-19

参考文献

1、媒体:房产税扩围已停止 房地产税或将问世 凤凰网[引用日期2021-01-14 16:29:13]

2、社科院:实施房地产税和遗产税迫在眉睫 腾讯[引用日期2021-01-14 16:29:13]

3、中共中央 国务院:稳妥推进房地产税立法 百家号[引用日期2021-01-14 16:29:13]

4、房地产业成偷逃税重灾区 涉税违法手段花样百出 新华网[引用日期2021-01-14 16:29:13]

5、 财税改革 百度新闻[引用日期2021-01-14 16:29:13]

6、贾康:房产税或2017年实施 首套房都应免征 新浪[引用日期2021-01-14 16:29:13]

7、房产税计税价值都包括哪些? 南京市地方税务局[引用日期2021-01-14 16:29:13]

8、国税总局官员:房地产税最终会在全国实施 中国城市低碳经济网[引用日期2021-01-14 16:29:13]

9、何谓房地产印花税 深圳二手房网[引用日期2021-01-14 16:29:13]

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