编辑上传视频 经营贷款

经营贷款

近期违规处罚事件

申请条件

借款人申请个人投资经营贷款除必须具备产品有市场、经营有效益、还贷有保障等基本条件外，同时还必须具备以下条件：

1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

2、无不良社会信用记录，信用良好; 

3、在贷款银行开立一般存款帐户;

4、经营产品市场前景好、经济效益佳;

5、经营状况、财务状况良好;

6、能够提供贷款人认可的有效担保;

7、贷款人规定的其他条件。

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除上述条件外，根据《贷款通则》，贷款对象应是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

借款人还应具备以下基本条件：

1.恪守信用，有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；

2.除自然人外，应当经工商行政管理机关（主管机关）办理年检手续；

3.已经开立基本账户或一般存款账户；

4.除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过净资产的50%；

5.资产负债率符合贷款人的要求；

6.申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

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有下列情形之一者，银行不对其发放贷款：

1.不具备贷款主体资格和基本条件；

2.生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目；

3.违反国家外汇管理规定；

4.建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件；

5.生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可；

6.在实行承包、租赁、联营、合并（兼并）、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保；

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意义

设计适宜的贷款方案

争取优惠的贷款利率

加快贷款办理的进度

提供专业评估担保服务

许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。

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业务特色

国内银行的个人经营性贷款具有以下特色：

1.贷款额度高：如招商银行的个人经营性贷款的贷款金额最高可达3000万；中国工商银行为1000万元；

2.贷款期限长：一般授信的最长可达10年，单笔贷款最长可达5年；

3.担保方式多：可采用质押、抵押、自然人保证、专业担保公司保证、市场管理方保证、联保、互保、组合担保等灵活多样的担保方式。

4.具备循环贷款功能：此类贷款一次申请，循环使用，随借随还，方便快捷。

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申请资料

1、资格证明文件，如身份证、户口簿或其他有效居留证件、营业执照等；

2、贷款用途证明文件，如购销合同等：

3、经营企业的财务报表（或经营收入证明）、税单及其他还款能力证明等；

4、担保所需的证明文件。抵（质）押担保须提供抵（质）押物清单、权属证明、价值证明，以及有处分权人同意抵（质）押证明；信用担保须提供保证人同意履行连带责任保证的文件及有关资信证明材料；

5、具有固定职业和稳定的经济收入证明；

6、借款申请书（内容应包括借款人简历、工作业绩、投资项目可行性研究报告、还款来源、担保情况、申请借款的金额和期限）；

7、不低于投资项目总投资额的30%的自有资金或付款证明；

8、银行要求提供的其他文件资料。借款客户所提供文件资料应真实、合法。

额度期限

贷款额度：循环授信，以住房抵押，最高可达房产评估价值的80%，商用房亦可。

贷款期限：贷款期限最长5年，循环授信循环使用，按月/季还息，到期还本，还款非常灵活。

贷款利率：执行人民银行规定的同期同档次基准贷款利率或适当上浮。

◆适宜的贷款期限，金额，贷款期限长达36个月，初次贷款金额高达100万

◆还款方式方便，配合正常经营现金流，减少利息负担和到期一次还本的资金流动压力

办理流程

（1）客户申请

（2）业务经办机构受理及调查

（3）业务经办机构审查

（4）业务经办机构签批

（5）总行审贷机构或授权机构初审

（6）总行审贷机构或授权机构终审

（7）放款

基准利率

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点。

2012年6月8日中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步下调。

2011年7月6日中国人民银行决定，自2011年7月7日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。

2011年4月5日中国人民银行决定，自2011年4月6日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

2011年2月8日中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2010年12月25日中国人民银行决定，自2010年12月26日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2010年10月19日自2010年10月20日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2008年11月27日从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

2008年10月29日从2008年10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

2008年10月8日从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点;从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年9月15日从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点;从2008年9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。

2007年12月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。

2007年9月15日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年8月22日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。

2007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2006年8月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。

2006年4月28日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。

2005年3月17日提高了住房贷款利率。

2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%。

1993年7月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%。

1993年5月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%

经营贷“炒房”

日前，一张某银行上海分行出具的《个人贷款提前收回告知函》在网上流传，让不少炒房客睡不着觉了……

▲网络流传的个人贷款提前收回告知函

告知函表示，由于借款人没有履行合同第四项“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同项下的全部贷款提前到期，并限期归还全部贷款本息，否则立刻视为逾期，将开始产生罚息。

这一情况不是个例，据记者了解，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房，上海、深圳也有人在四处求助咨询，打电话质问自己的中介公司，或者不得不紧急脱手房产筹款……

一场针对挪用经营贷炒房的围剿，正在自上而下地发起，并迅速席卷了国内多个热门城市。

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“这次力度真的很大。”一位股份银行人士告诉《财经国家周刊》记者，尤其是国有大行，正在逐笔严查贷款，严禁资金违规流向楼市，排查范围已从经营贷、消费贷等个人信贷产品，拓展到了普惠口径的小微企业贷款。

银行的经营贷、消费贷到底是什么？它们怎么会变成了炒房客的“子弹”，以及监管者的重点整治对象？

“利差”助推下，经营贷走向前台

从历史上看，经营贷、消费贷们从来没有受到过如此关注，一夜之间它们彻底暴露在阳光下。

实际上，这些产品都是非常传统的银行贷款品种，从用途上看，消费贷主要用于个人购买汽车、教育以及旅游费用等等，而经营贷则主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动。

“这两项贷款一般都是用于个人短期的资金拆借应急。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示，原本贷款的额度也比较小，基本为房产评估值的50%，贷款周期比较短，一般在1年以内。

更重要的是，这类贷款的利率还比较高。比如，2017年的时候，深圳部分银行的消费贷、经营贷的利率都在6%至7%左右，甚至有的高达10%，拿这个“周期短、成本高、额度小”的资金，去投资“流动性差、单体价值高”的房产，可以说是很不划算、很不理性。

因此，过去的很多年里，较少有这类资金流入楼市，自然也就未受到监管层的重视，但这个情况在2020年前后发生了显著变化。

首先，这类贷款的利率降低了，特别是与住房按揭贷款相比，存在明显的利差。2020年起，银行的消费贷、信用贷等主流利率降至4.36%，但是住房按揭贷款利率都在5%以上，二套房还要再高60个基点左右。

其次，这类贷款的期限变长，额度也增加了。其中，个人消费贷的最长期限可申请到5年，而个人经营贷则可申请到10年，额度能超过千万元。此时，通过循环放贷、先息后本等多种“操作手法”，就可以打造出一个购房款的“蓄水池”。

“种种因素助推之下，活生生将一个非主流贷款产品，逼成了一个主流产品。”李宇嘉总结说。

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也许有人会问，是什么原因导致近年来消费贷、经营贷的诸多改变，给炒房客们留下了可乘之机？

实际上，这本是政府采取的一种金融扶持政策，为了避免中小微企业受到疫情冲击导致资金链断裂。

谁也没想到，却“阴差阳错”地被钻了空子，令炒房资金披上了实体融资的马甲，堂而皇之地流入了楼市，中小企业的资源反遭进一步“挤出”，严重背离了政策的初衷。

躲避监管的“马甲”

“从去年开始，部分重点城市的楼市有明显过热趋势，并且出现‘市场过热’‘违规资金入市’之间的恶性循环。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示。

根据深圳某公司中介人员的介绍，市场上通行的做法是，先通过过桥融资，将房子全款买下，然后申请利率更低的经营贷、消费贷，将过桥融资的资金还掉，从而绕开差别化的信贷政策，绕开没有流水无法贷款的规定，实现低成本融资炒房的目的，让限贷政策彻底“落空”。

不得不说，经过中介这一通“精心设计”的操作，监管的效果确实被明显削弱了。

从统计数据分析，可以看到这个问题的严重性。

截至2020年底，全国个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，房贷余额确实出现连续29个月的回落，这符合目前严监管的态势和政策。

然而，消费贷和经营贷呢？统计显示，同期全国的住户消费性贷款余额为49.57万亿元，同比增长12.7%，本外币住户经营性贷款余额为13.62万亿元，同比增长高达20%，仅增速同比就增加了7.5个百分点。

而根据商务部的通报，在新冠肺炎疫情冲击之下，2020年我国的社会消费品零售总额为39.2万亿元，下降了3.9%，同期居民消费贷和经营贷逆势大幅增长，动力来自哪里？

再看看广东的数据。

根据人民银行广州分行统计，2021年1至2月，广东省的住户贷款比年初增加了2300亿元，同比多增了1494亿元，其中短期贷款增加69亿元，中长期贷款增加2230亿元，而企（事）业单位贷款比年初增加了5066亿元，同比多增了553亿元。

也就是说，住户贷款比企业贷款增长得还多，而住户的中长期贷款是什么？答案不言自明，大部分都是房子。

这就不难理解，2021年3月2日，银保监会主席郭树清会在国新办新闻发布会上指出，现在房地产金融化泡沫化倾向还是比较强，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”

招联金融首席研究员董希淼也表示，信贷资金违规流入市，会加大银行的政策及信用风险，一旦房地产市场发生波动，对银行体系将形成很大的冲击，影响金融体系稳定，严控经营贷等资金违规进入楼市、股市，具有重要意义。

今年以来，一连串信贷资金的监管新政已经流水般下发，尤其一线城市的银监部门，相继要求严打经营贷、消费贷违规进入楼市，商业银行也纷纷表态要自查、要彻查。

中介公司“障眼法”频出

2020年以来，相信很多人都接到过房产中介或者金融中介的电话。

在热情地打过招呼后，这些推介人员就会问你要不要买房，或者要不要贷款？如果你没有资金，就接着问你手上有没有房产，只要有房产，他们承诺可以“弄到”利率低廉的贷款。

今天，社会上某些信贷资金之所以能够违规流入楼市，一个重要原因就是这些非法中介的存在，大量的购房资金成功披上中小微贷款的“外衣”，也正是这些资金中介“专业包装”的结果。

2015年以后，这些资金中介大行其道，一开始是活跃在P2P、私募等领域，2018年以后逐步转入楼市，其中既有做房产中介出身的，也有从P2P和私募转来的，彼此拧成了一股绳。

一个不完全的统计数据显示，深圳市场上活跃着的房产中介大概有3万至4万名，而活跃着的资金中介有8万名以上。

李宇嘉说，大量的资金中介对接银行资金，通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务，牵线搭桥、灵活多变，而他们多数甚至没有固定的办公场所。

即便是有工商注册的公司，也很难从其经营范围，看出其融资中介的本质。2020年爆出的深圳“深房理”事件，正是房产中介伪装微博大V、市场专家，鼓吹“房价永远涨”“以贷养贷、实现财务自由”，煽动外地网友拼借首付、不计成本高杠杆买房。

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这些乱象只是冰山一角，目前，从看房、过桥、买房、贷款，甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等，这类资金中介公司为炒房客提供的，是真正的“一条龙”服务。

甚至在监管层不断下达严查指令的当下，有投资者打电话向中介公司进行问询，他们仍敢“自信满满”表示，“会帮助用户规避资金流向问题，提交给银行的是合规合法的贷款材料，后续也不可能会被发现。”

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李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示：“深圳楼市最突出的问题，不是供求问题，而是杠杆问题。”

但凡深圳房价上涨过快的区域例如光明、沙井、宝中等地，都是加杠杆最猛的区域，前期高杠杆入市的部分需求，一旦资金来源被查实违法违规，或被银行勒令收回，盈利无法兑现，月供压力大，就会导致房产抛售，甚至降价出手。

也就是说，只要控制住银根和杠杆，深圳楼市的过度繁荣、房价过快上涨的问题将迎刃而解，也可以为控制需求的过度攀升，在供给端启动改革、增加供应留出空间。

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那么现在问题来了，杠杆到底能不能控制住？

最终要看银行的“抉择”

多位银行人士都表示，因为种种原因，要完全堵住该“漏洞”，存在不小挑战。

“经营贷流入楼市，其实是存在不小的监管困难的。”一位不愿具名的业内人士对《财经国家周刊》记者表示，一方面因为审查起来确实麻烦，另一方面是部分银行自查动力也不足。

举个简单的例子，如果借款人通过资金中介捏造证明资金用途的相关文件，银行刨根问底地去查将会非常麻烦；如果借款人一部分资金用于经营，一部分投向楼市，这种算不算违规？又如果借款人拿到资金后，马上打款至另一家银行，那么放贷银行也很难监测到资金的最终流向。

这位业内人士说，每张纸币长得都是一样的，从银行贷出的钱也不会打上经营贷和抵押贷的印记。而且在实际操作上，大部分借款人都会采取多次转账的方式规避监管，银行如果要核查，就必须层层穿透，但大部分银行都没精力去干这件事。

“一直以来，针对将消费贷、经营贷挪用于楼市、投资理财等违规用途的信贷资金，政策上都要求提前结清。”广州某国有大行的信贷经理表示，这个规定很早就有，但是过去对于这种情况，部分银行多少都存在“睁一只眼闭一只眼”的情况。

并且每个银行的执行力度不太一样，有的可能就是当监管收到相关证据，或者在银行抽查发现相关问题后，会积极配合整改一下。

很多人都不愿意提及的，还有背后隐藏的更深层的原因，那就是对于部分贷款资金流入楼市，一些银行的态度也比较“暧昧”，甚至一度默认。

原因何在？

一些经常与银行信贷部门打交道的地产行业人士介绍，因为在新冠肺炎疫情之后，银行有着“贷款任务”要完成，但中小微企业经营风险大，银行不太愿意贷款给它们，但全国各地楼市迅速回暖、房价攀升，出于贷款安全、放贷收益的考虑，有些银行就会“纵容”经营贷、消费贷等资金进入楼市，为了去跟投资人“分一杯羹”。

这样看上去，银行不仅完成了放贷任务，又“支持”了中小微融资，还保障了资金的安全和收益，似乎一石三鸟。特别是，近期各大银行的房贷额度和占比受到严格的管控，他们就更有动力去发放变相进入楼市的经营贷、消费贷，以缓冲房贷下降造成的利润损失。

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所以，业内人士担心，如果这个源头不掐住，仅仅依靠银行内部的贷后检查，是否能收到明显的效果还要打上问号。

李宇嘉说，政策的效果最后还要取决于执行的力度和持续性。比如，是否全部银行都执行，如果只有部分银行执行，部分银行不执行，那么劣币驱逐良币，最终所有银行都不会执行。

再比如，政策是否能够持续执行，无论是二手房参考价，还是严打经营贷、消费贷，都要真正作为长效机制的一部分来执行，否则，炒作问题卷土重来，楼市泡沫将积重难返。

据悉，2021年各大商业银行都有新增贷款中小微贷款占比不低于30%的约束，“现在如果不控制住经营贷的流向，将可能助推新一轮泡沫的攀升。”李宇嘉说，这关系到今年的楼市能不能真正稳定下来。

参考文献

https://news.ifeng.com/c/84gw4uMcPf0