编辑上传视频 资金预售监管

8月9日，天津市住房和城乡建设委员会发布《天津市商品房交易风险提示》，提示广大购房群众在购买商品房过程中，要加强风险防范意识和法律维权意识。

《风险提示》包括9方面内容：一、房地产开发企业必须取得《商品房销售许可证》后，方可对外销售。购买商品房前，要查看房地产开发企业是否取得《商品房销售许可证》，拟购房屋是否在销售范围内，对未取证项目或房屋，请不要向开发企业或中介机构支付定金、预付款等任何费用，以免上当受骗。购买未取得《商品房销售许可证》的商品房危害性极大，不但助长企业违规销售行为，购房人合法权益也无法得到有效保障。

二、天津实行新建商品房预售资金监管制度，房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应凭新建商品房预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机，将房款直接存入预售资金监管账户，切勿将房款直接交由开发企业或其存入其普通账户。

三、天津实施严格的商品住房限购政策，对在天津拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。非天津户籍居民家庭在天津范围内购买住房的，需提供在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。若不符合购房资格，不要私下购买，否则不但无法网签商品房买卖合同和办理不动产登记，还会面临一房多卖、合同违约等多种风险，造成经济损失。

四、购房前应仔细查看销售现场公示的相关材料，充分了解购房政策以及可售房源、房屋销售价格、房屋性质、销售状态等基本信息，包括：《商品房销售许可证》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《天津市商品房预定协议》、《天津市商品房买卖合同》、在售房屋销控表、监管部门投诉电话等。

五、预定和购买商品房前，应充分阅读和认真理解合同条款，不要轻信口头承诺，对未注明或有疑义的内容要与开发企业进行充分协商，在预定协议、买卖合同中予以明确约定，并通过天津市商品房销售管理系统进行网上签约。

六、购房前，应要求开发企业明确房屋是否设定抵押权，对拟购抵押房屋的，要求开发企业出具书面告知书，明确约定解除抵押和网签商品房买卖合同时间。

七、请不要购买司法查封等法律法规禁止交易的房屋，否则利益可能难以得到保障。

八、请注意保存购房过程中所有相关资料，如售楼书、房型图、预定协议、购房合同、付款票据等相关凭证，协议、合同履行中发生争议的，应由双方协商解决，协商不成的，可按照合同约定的争议处理方式通过仲裁、司法等途径维护自身合法权益。

九、商品房交易过程中发现房地产开发企业、中介机构涉嫌存在违法违规行为的，可根据问题性质向区住建委、市场监管局等部门进行投诉举报，并配合提供相关证据资料，行政部门查证属实的，将依法进行查处。

天津住建委表示，市、区两级住建部门在工作中发现，天津个别房地产开发企业违反《天津市商品房管理条例》规定，在未取得《商品房销售许可证》情况下，违法收取购房款，无证售房；违反天津预售资金监管制度，收取购房款后未存入预售资金监管账户，逃避资金监管；违反天津限购政策，向不具备购房资格人员售房，严重侵害了购房群众合法权益，扰乱了房地产市场秩序，对项目正常开发建设带来了较大的风险隐患。对此，住建部门采取严厉措施，通过约谈警示、行政处罚、暂停预售资金拨付、关闭商品房合同网签功能等手段，督促企业限期整改，规范销售行为，维护群众利益，规范市场秩序。

此前的8月4日，天津发布新版《天津市新建商品房预售资金监管办法》，公开征求意见。《办法》所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。新建商品房预售资金应全部存入监管账户，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，房地产开发企业不得直接收存房价款。监管机构对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管，房地产开发企业按照商品房项目建设节点申请提取监管资金，并应当用于商品房项目的工程建设，不得挪作它用。对违反规定的，由住建部门责令企业整改，情节严重或拒不改正的，暂停其资金拨付、关闭涉事项目网上打印商品房买卖合同功能。

据悉，市住房和城乡建设局在今年4月份专门召开主城区“加强和规范商品房预售资金监管工作会议”，针对商品房预售资金监管工作存在的突出问题进行规范和整顿，通过强有力的问题纠错，使我市的商品房预售资金监管工作进入良性发展的轨道，确保购房人利益不受损害。规范商品房预售资金监管工作要求认识不到位，落实打折扣，仍然存在房地产开发企业未将定金、认筹金、首付款、全款、分期付款中的后续资金存入监管账户以及金融机构未将按揭款及时存入监管账户、随意抽贷、逃避监管等问题，甚至还存在极个别开发企业与金融机构相互串通，提供虚假账户余额，进行账外收存、挪用监管资金的问题。

针对房产交易中存在的违法违规问题，《通知》中明确要求：房地产开发企业要按照《兰州市商品房预售资金监管规定》，将购房人按合同约定支付的定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金等全部存入监管账户，不得存入其他账户。如在日常房地产市场检查过程中发现违反此项规定，由监管部门责令限期整改，暂停监管资金拨付和商品房网签，并将违法违规行为予以公示，作为不良行为记入信用档案。同时，各房地产开发企业应在项目销售场所明显位置张贴提醒事项，提醒购房人在交纳购房款时，应查验房款是否进入监管账户。目前，市住建局正在对商品房预售资金入账方式进行系统调整，待系统调整到位后，通过在预售项目销售场所统一配置刷卡机的方式，确保预售资金直接存入监管账户。

《通知》要求，金融机构要认真履行职责，在与房地产开发企业协商取得建设项目按揭贷款业务后，应先到兰州房地产交易中心进行报备，并签署“严格落实商品房预售资金监管规定承诺书”。待建设项目按揭贷款额度审批通过后，立即将按揭贷款存入监管账户。如发现未将该项目按揭贷款及时存入监管账户或按揭贷款用于偿还开发贷的，监管部门立即停止金融机构对该项目的商品房按揭贷款业务及暂停办理存量房抵押网签，并将金融机构违规行为通报人民银行兰州中心支行和甘肃银保监局予以处理。同时，不再委托该行承接后续我市商品房预售资金监管、商品房按揭贷款业务。如果因金融机构的违规行为造成项目建设资金出现风险，导致影响项目后续建设的，金融机构将与房地产开发企业承担连带经济和法律责任。

为防止资金违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展，今年3月份，银保监会、住建部、中国人民银行等三部门曾联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，对银行提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核等多项要求。

今年6月8日，北京银保监局公布消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场专项核查结果，发现4家银行约有3000万元的信贷资金涉嫌违规流入房地产市场。根据该局发布的6张罚单显示，广发银行、浦发银行、招商银行及邮储银行在北京的分支机构因涉及消费贷、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则等问题被罚，处罚金额达530万元。

需对房企预售资金进行监管，与中国的期房销售制度有关。

1986年，处于开放前沿的深圳去香港取经，学会了“卖楼花”。楼花，是指将处于规划阶段的楼盘直接售卖，这时的楼房项目还只是一张图纸，犹如尚在开花的果树却未结果。

1988年全国人大通过了对宪法第十条的修正案：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让。修正案中添加了“使用权”三个字，并将原来的“不得转让”更改为“可以依照法律的规定转让”。

土地作为生产要素，彻底被盘活，房产市场应运而生。地要怎么卖、谁来卖，成了首先需要解决的问题。

1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。

之所以选择预售而不是现售，是因为当时国内的地产企业没有足够的资金。一个地产项目，从拿地、建设到最终销售，往往需要5—10年之久，这对于刚刚起步的房地产业是不能承受之重。故事的另一面是中国城市化兴起，国内住宅供应面临着严重短缺，城镇住房建设需求相当强烈。

“期房销售是中国房地产早年发展的主要推手，因为它保证了开发商可以同时腾挪多个项目，但是它的后遗症很明显，就是烂尾楼。

对预售制的反思由来已久。2005年8月，央行在《2004年中国房地产金融报告》中建议，可以考虑取消一部分预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，现售制度还是比较合理的。

央行“带头”提建议，是因为在预售制度下，银行是按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善出现资金链断裂，银行的坏账压力很大。这也说明，房地产行业已经逐步成为国内银行的主要资产。

2006年在全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。这是国内第一次关于预售制度存废问题的讨论，但住建部随即表态不会取消预售制度。

不过，当年出台了“国六条”，开始对房地产业进行宏观调控，从土地、建房、贷款利率等各个方面抑制房价，房地产市场进入了短暂萧条。直至两年后，货币宽松意外开启对预售制度的全面监管。

国内最早关于预售资金的监管文件可以追溯到1995年12月，广州房管局发布了《广州市关于加强商品房预售款管理的通知》（下称通知）。通知明确，核发商品房预售许可证时，开发商必须在银行开具售房款账号，由房管局实时监控。且开发商必须凭借房管局开具的同意使用预售款证明，方可在银行支取使用房款。

上述通知开了监管先河，却没有在国内大范围推广，因为1990年代地产行业尚未成型。

2010年后，第一份具有全国性指导意义的监管文件诞生，即《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称办法）。

2006年开始房地产宏观调控，加之北京市因奥运工作暂缓了大部分地产项目开工，导致一些楼盘甚至开始对折销售，那两年的北京房地产业可以用“惨淡”来形容。

2008年全球金融危机爆发，中国开启一段货币宽松时期，房价从回暖演变为暴涨。国家统计局数据显示，2009年，商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。

陈志回忆，办法得以最终出台，是因为当时“拖欠农民工工资”成为了社会议题，这一现象大多发生在房地产业。此后，国务院发布一系列针对农民工务工问题的文件，北京的这份办法也就“顺势”出炉。

陈志认为，当年的北京办法比较“超前”，一些房企不想在资金使用方面受到约束，但“这种拿3个盖子去盖6个瓶子的盲目扩张，迟早有一天是要漏的”。

随着调控政策不断对房企“去杠杆”，地产项目对房企自有资金的要求越来越高，房企挪用预售金的“动力”也越来越大。

国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其中最大的三个资金来源分别是，个人按揭贷款贷款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。预售金占到房企开发资金的35%。

陈志介绍了资金监管的流程，首先预付款会进入银行监管账户，然后监管部门对企业可以支取节点设置不同的支取比例，而且明确专款专用，“比如有些是给付总包的预付金，有些是给农民工发工资的，有些是用于购买材料的等等”。

2015年，媒体曾曝光恒丰银行杭州分行作为开发商浙江中铁房地产集团有限公司(下称浙江中铁)的监管银行，在没有监理单位签字盖章确认的情况下，将1.1亿元售房款违规划拨给浙江中铁使用。

双方原本就有合作，浙江中铁将一个名为田逸之星的项目土地抵押给了恒丰银行杭州分行，获得了2.5亿元的贷款。

“银行既监管此类企业，又和此类企业合作，所以监管容易被架空。”严跃进形容，这相当于银行既做裁判，又做开发商的合伙人。

时至今日，对预售资金监管仍没有全国性统一文件，地方大多各自为政。

各地的预售金监管要求有松有紧，有些地方要求开发商向银行出具监管部门的审批函才能拨款，有些只要求银行事先确认支付款项合同的真实性。而且监管尺度经常变更，行业过热了就收紧，经济下行时就放宽。

恒大事件中的湖南邵阳市，依据的是《娄底市商品房预售资金监督管理办法》，与北京现行的监管办法相比“粗犷许多”，仅规定了开发商要将资金划归监管账户，“开发企业使用商品房预售资金时，应向监管部门提出申请，并提交相关资料”，除此之外再无其他要求。

但即便是北京也有烂尾项目。2020年9月，央视等多家媒体曝光地产商泰禾集团在北京的地产项目陷入烂尾，原因同样是挪用了数十亿监管账户资金，导致项目开发无法继续。这是北京在实行预售金监管制度后，少有的地产烂尾项目之一。

据陈志了解，泰禾的上述项目属于违规收取了买房人钱款，但并未纳入资金监管账户。

本应严格执行的监管政策甚至变成地方与开发商的谈判“筹码”，“烂尾楼都集中在三四线城市，一线城市要好很多，因为它的地不愁卖”。

过去几十年国内房价大幅增长，也让地方政府有所麻痹，认为房企即使有资金问题也能很快解决。“那些烂尾或者跑路的开发商，绝大多数都是因为多元化投资，把钱挪到别的地方，才会资金链断裂。本本分分做房地产的，几乎没有亏钱的，地方政府认为开发商挪用资金只是因为短时压力。