编辑上传视频 炒房客

简介

炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊楼市里的投资者，俗称炒房客。炒房是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。

行为方式

炒房客2003年至2004年，房地产市场最响亮的一个名词就是“炒房”。炒房者一般看中的都是中、高档项目，这种项目位置和环境相对不错，具有一定的升值潜力。平时大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每个楼盘都会去看，有人笑称他们为“房虫”。

如果对其中某个楼盘感兴趣，就打电话找其他的朋友一起来看，大家决定要投资后就去找销售主管谈折扣。当然，在这些炒家前去与销售主管谈判之前，他们已经在售楼处和销售人员有过接触甚至达成了共识。而面对如此庞大的团购力量，没有哪个销售人员会轻易放弃，因为一旦成功将会给销售人员带来一笔不菲的提成收入。所以，他们会为炒家提供最大的支持以促成这笔交易的成功。

炒家购房有个规律，那就是有新项目刚一开盘他们就会去踩盘，由于他们每次都以团购的身份出现，所以能拿到相对较低的价格。基本是找一个项目中很好的房源，无论是面积、朝向、层数，都是众多购房者最想得到的那种。这种房子升值速度最快，升值潜力最大，转手更容易。

成因分析

炒房客炒房行为的产生，是房地产泡沫经济得产物。究其原因是一些地方政府，身居幕后纵容投机炒作，成为土地适度饥渴政策的制定者和执行者、土地开发权钱交易的参与者。

一些地方政府公然违背国家政策，成为坐地经营的炒房势力。虽然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不过地方政府绝对是中国炒房的核心组成部分，和开发商一样是炒房大军中的大赢家。各种炒房行为的产生是各个因素共同作用的结果。

政府难辞其咎

地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。这意味着，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。与此同时，它的成本却仍然是零，因为土地的减少，银行的坏账、资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任的。地方政府作为最大的受益者是难辞其咎的，因为是受益者，在稳定房价等工作中就无法坚定的执行国家的一系列指令，对房价的上升或明或暗的起了包庇的作用，从而给炒房行为的产生提供了政治环境，或者说是一个温床。

开发商是始作俑者

房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。

一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的"定价策略"方面也有体现，几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

牟利方式

从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为：

一是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售，其购房的目的是赚取零售时的差价。

二是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。

三是一些炒房客（包括个别炒房者）以实际交易操纵的方式炒高房地产。炒房客利用其资金优势买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进；而炒房团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。

危害

其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。

其二，进一步加剧社会贫富差距。

其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。

其四，削弱整个社会的风险承受能力。

其五，扭曲了整个国家的产业结构。

其六，不利于城乡二元结构的融合。

其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。

其八，促使地方政府产生房地产依赖症。

治理对策

对炒房客采取控制措施，主要从“加强税收征管，确保征收到位”入手。持有环节税收积极推进，七部委新政中全额征收营业税只是一个便于操作的“应急”对策，只能抑制短期炒作的资金，有大量闲置资金的炒房客不会受到较大影响。另一方面，由于中国经济稳步增长预期，长期来看，炒房者对房价上涨的预期不会降低。加上“两年内交易”期限设置以及对开发商实际难以监控，实际操作中有很多空子可钻，从而削弱了其打击和调控楼市的实际力度。该人士表示，基于此，利用税收杠杆调节楼市必须继续进行。中国房地产市场税收主要还都集中在交易环节，而持有环节税负偏轻。企事业单位持有房产税收很少，个人名下房产的保有过程则几乎没有任何税收。由于购买、投资房地产有很高的预期收益，直接拉动了投资不断升温。房地产持有环节的税收设计工作已经在积极推进中，包括北京在内的部分城市已经在试点，这将是有效调控房地产市场过热的根本。

国税总局官员在重要场合传递出这样的信息。通过相关调查和测算后发现，如果购房环节的所有税收都依法征收到位，即使房产出手价格比购入价翻两倍，炒房者至多只能赚到现在毛利的1/3。但实际情形是，多数购房环节税收都因为各种原因存在“优惠”，距征管到位差距很大，从而给炒房者留下不小的获利空间。而管理层显然已经意识到了这个问题。国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（先税后证）为关键，以信息共享、数据比对为依托，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强诸税种的税收管理。国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（先税后证）为关键，以信息共享、数据比对为依托，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强诸税种的税收管理。