文旅地产的历史非常早,应该说自打有人文名胜古迹这个概念的时候,文旅地产就已经存在了,即后人在原有文旅资源的基础上进行的创造性(或修复性)盈利(或非盈利)的综合型开发,是以文旅资源为导向型的土地综合开发。这种开发模式需要在地方性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私人产品的有机互补或组合机制来运转。
历史
文旅地产的历史非常早,应该说自打有人文名胜古迹这个概念的时候,文旅地产就已经存在了,即后人在原有文旅资源的基础上进行的创造性(或修复性)盈利(或非盈利)的综合型开发,是以文旅资源为导向型的
土地综合开发。这种开发模式需要在地方性政府与
发展商、地产与旅游业、公共产品与私人产品的有机互补或组合机制来运转。
文旅地产基本的开发导向
1.以生态导向型的低度开发
以生态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项目的产品设计,必须遵循生态化的原则,并努力在环境保护和游客消费之间达到生态与人类活动平衡,一方面尽量使旅游活动对环境的破坏减到最低,另一方面使游客获得更多的娱乐体验。在这一原则之下,旅游产品的设计就必须立足于以下要点:
体现地域性
地域性是对旅游区当地的历史、文化的延续传承,地域性的文化传承是形成该地域内独特性旅游产品的首要内在因素,所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。例如:西北窑洞、福建土楼。
保护前提下的游憩性活动
文旅区的生态系统、文化遗迹等比较脆弱,有些独特的文旅元素一旦遭到破坏就很难再恢复重建,文旅区也将因此失去其赖以存继的生命力,故而在文旅活动的设计上既要体验游憩的性质,更要在保护现有文旅资源的基础上进行合理的开发建设。饮鸩止渴的方式是不可取的。(这个就不举例 了,过度开发的比比皆是)
人与自然的互动联系
人类是伴随着自然之美、自然之律发展而来的,在文旅产品设计中,不仅要设法增强人与自然的交互联系,协调人与自然的关系,更要构筑人工生态系统,使人与自然形成良性循环的交互作用,便是这一“协调”的具体表现。
2.以历史文化导向型的主题开发
在地域性民俗、历史文化资源的基础上进行深层次的开发,侧重于对本土历史与文化资源的发掘、梳理,并且试图环绕这些特定的历史文化主题,恢复、还原、再生特定的历史文化场景,打造出具有鲜明特征的形象和品牌。这种模式对文化生态的修复、延续和保护是有积极作用的。各类旅游活动和项目开发也都围绕历史文化主题展开,通过还原半还原场景化的演绎,创造独特的文化体验。
以历史文化为着眼点
在特定的地理空间内,地域性的独特历史人文资源,往往是现代某一个城市或地域发展赖以生存的核心资源,在其后来的城市导向型发展架构下,文旅资源是作为整个发展的着眼点,通过网络化、产品链化或战略规划等方式相互
连接起来的区域性旅游产业集群。所以,挖掘并且有效地延展地域性历史文化资源的价值,才是文旅地产的核心所在。例如:莫言获奖,他们老家要规划出一个红高粱文化产业园。高密赔钱也要种植。为什么呢?这就是文化的价值点的挖掘。
特色化是取胜关键
在全世界都在努力挖掘地方特色的的时代,全都去侧重开发人文资源就显得没有竞争力了。一个规划出色的产品是品牌树立的基石,但如果一个品牌要真正地树立就必须有特色化的因素在里面。例如:建设红色旅游区,特色之处就是当年红军匍匐的地方,具有一定的历史价值特色,也有市场卖点,依托强大的红色文化,树立品牌。
3.以市场导向型的多元开发
依托特定产业
全国目前已建成、规划筹建中的大大小小的影视城,大约有110多个左右(具体数据应在100~130,资料被我弄丢了)。影视城是以市场需求为导向,以影视资源为基础的一整条产业链的产业集群。目前国内的影视城所面对的客户界面主要分为摄制剧组、大众游客。
主题性开发
主题性开发是指围绕着某一个特定的,已具有市场影响力的核心所开发的文旅项目。比如商务主题最典型的就是博鳌,博鳌是以国际性会议规划发展起来,是以商务主题为根基开发起来的。当然还有以其他的主题形式开发的,例如娱乐主题的方特、迪士尼等。
博鳌论坛如此高规格的会议所在地,博鳌本身的自然条件功不可没。
① 独特的气候条件:岛内年均气温22℃~26℃,年均降水量为163mL。每年晴日在300天以上。若按候(气候学上定五天为一候)平均气温低于10℃为冬季,高于22℃为夏季来划分,则海南岛没有真正的冬季,严冬北国冰封,海南岛却春意盎然。这种得天独厚的气候条件,是海南成为避寒休闲度假旅游胜地的极大优势。
② 环岛海滨风景区:博鳌坐落在大海旁,沿岸数十公里的滨海地带水软沙白,其周围的海滩懿泥中,生长着密密麻麻的红树林,挡风搏沙,是开发滨海休闲度假旅游的理想场所。
③ 中西部保存完好的大片热带原始林区。海南开发晚,自然环境遭受现代工业污染较小,中部山地是热带原始森林的天然宝库。
坝王岭、尖峰岭等五大热带原始林区内完整的天然林景观,实乃娱乐休闲度假的好去处。
④ 有黎、苗等38个少数民族,由于历史、文化的渊源关系,中部山区的黎苗族至今仍保留着许多
古朴淳厚的民风民俗和生活习惯。
⑤ 开发晚,环境接近原始,基本未被破坏。
海南的旅游资源非常好,但是说实话,海南的旅游资源挖掘以及旅游业的品质确实让人不敢恭维。世界性会议的场地确实让去博鳌观光的游客趋之若鹜,但整个琼北基本留不住游客。博鳌的发展是以国际性商务会议基地为带动的产业趋势,但围绕着商务主题铺展开的产业链,没能给博鳌带来实质性的旅游经济。在一份半官方的导向性文件中,说是要把博鳌开发成奢侈消费市场,本人表示费解。
文旅地产的开发特点及要点
1.慢工出细活
文旅地产项目开发是个细活,特别是古城修复性工程或者仿古建设。开发
周期很长,对资金链要求很高,对投资者的耐力是一种考验。
2.价值点挖掘
无论是地域性的民俗挖掘还是历史性文化积淀的找寻,对价值点的把握是一个非常考验团队水平的技术活,在多维度的整合过程中,如何让核心的价值点穿越全方位的布局,是项目能否生存的最关键所在。在过去短短十五年里,中国所开发出来的主题性地产失败率在80%以上。和其他类别地产项目不同的是,文旅地产投资巨大, 回报
周期长,失败率很高,经营难度太大。所以不同于商业地产等类别的地产开发,文旅地产价值点的挖掘塑造显得尤为重要。
3.多元化模式
多元化开发多元化经营多元化整合