编辑上传视频 投机购房

行为简介

投机购房是指先买套商品房居住，通过银行房贷再买一套房出租，租房收入用来还按揭款的行为。武汉市银行正向这种投机性购房贷款喊停，光大银行武汉分行将豪华别墅首付比例提高到60%以上；对于购置第二套房，利率则在基准利率的基础上上浮10%~20%。银行还会仔细调查借款人的居住情况和收入情况，也不向外地人发放贷款购买豪华别墅。交通银行武汉分行对于个人购买豪华别墅贷款时，一律要求首付40%，并在基准利率上上浮10%；对于经济适用房，则仍维持30%的首付比例，贷款利率不变。

招商银行武汉分行对于购置第二套房，个人房贷利率将提高10%至20%。对于外地人贷款，该行没有作出限制。如何判断“第二套住房”或者高档房是个难题，虽然可以在本行内控制，但对于借款人在其他银行“多头贷款”，则无从查证，需建立个人信用系统。

行为忧患

“目前内地房市的主要问题是投资、投机性需求过热。”学者羊慧明称，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30%－40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，因此应该加大力度抑制囤房炒房。

房价虚高并不等于房地产市场繁荣。相反，房价一下子炒得太高，脱离了经济发展水平和民生承受力，真正需要房子的人又买不起房、租不起房，实际上是抑制了真实的有效需求。脱离有效需求靠投机需求哄抬炒高的楼市是非常危险的。在正常的房地产市场，应当把投资性购房比例控制在10%－15%的警戒线以内；而且，10年左右的租金就能收回投资。而中国内地卖的多是清水房，高房价，低租金，京、沪的房子要70年以上满租才能收回投资，实际上是毫无投资价值。许多人买了几套几十套甚至上百套房子，5年8年都不装修、不出租，只等着涨价炒卖。内地城市空置的清水房多达数百万套，数亿平方米，这只不过是存量的转移。一旦房价涨不动了，这个“堰塞湖”就会崩塌。

过热原因

保障性住房建设与供给严重不足

随着城市化进程和住房制度改革发展, 我国住房的供应结构失衡, 住房供应高度市场化, 保障性住房建设与供给严重不足.从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房占年住房建设总量的5%左右, 建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右.全国人大常委会专题调研组调研报告显示, 截至2009年8月底, 保障性住房建设完成投资39419亿元, 完成率仅为2316%.住房和城乡建设部政策研究中心课题组也刊文指出: 因一些地方财政状况紧张, 2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半.由此可知, 尽管近些年住房政策不断调整完善, 城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一, 尚未做到住房供给与保障的全民覆盖.面对高房价、低收入的基本国情, 保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市场, 催生了不在保障之列又无力购房的庞大"夹心层"群体.在刚性需求与投资需求共同作用的背景下, 部分城市"地王"频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免.

住房供应体系未覆盖庞大的不在保障之列又无力购房的"夹心层"群体

针对城市的部分"夹心层"群体, 管理层初步设计了政策性租赁房.作为保障性住房的新品种, 政策性租赁房备受社会关注.按照政府主管部门的公开表述, 政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间的"夹心层".其关键问题在于: 第一, 政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期"夹心层"家庭.根据国际经验, 大部分家庭可承受的租房支出在总收入的1 /3以下.如果租赁住房支出超过该比重, 将导致生活水准下降.政策性租赁住房覆盖人群的收入标准, 理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后可支配的收入.如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多, 政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求.当没有足够的房源来满足市场需求时, 提高准入门槛不可避免.一旦如此,政策性租赁房将面临与廉租房和经济适用房同样的问题, 杯水车薪、长期轮候;第二, 政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭, 现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入"夹心层"供应断层。

商品房供应量少价高

商品房供应量少价高的原因比较复杂.从供求关系看, 保障性住房供应不足,土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售.加上刚性需求与投资需求旺盛, 致使商品房供不应求;从开发成本角度分析, 高度市场化的"招拍挂"土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本, 抑制了部分开发商拿地冲动;从政策角度分析, 商品房供应的"不限外"政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期, 致投资购房比例远超国际警戒线的15%;从市场角度看, 保障房和商品房开发建设全部推给开发商, 其他建房形式都受政策禁止与限制, 开发商寡头垄断必然会推高房价。

行为调控

中国“挤牙膏”式的土地指标管理，不仅很快把地价抬到世界最高，而且占用的全是平原的肥田沃土。与此同时，城市建设难免“摊大饼”，形成千市一面“蜘蛛网结构”熏反而导致城市生态危机隐患日益突出。

羊慧明称当前楼市并没有整体过热，除京、沪、深、广、杭、温等热点城市外，中、西部的许多二、三线城市房地产市场发展比较平稳，所以房市调控政策不能像过去那样一刀切、“全身麻醉”，沿海“生病”，内地也“吃药”。而应采取分类调控政策，即针对房价炒得过高的地区采取局部降温的政策。

羊慧明建议在温州、杭州、北京、上海等投机炒房需求过热的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，这才能保证银行的安全。在物业税酝酿过程中，可以考虑借鉴新加坡的经验，实行差别物业税，对首套自住性房屋，只象征性地征收0.1%－0.5%的物业税，而对第二套房以上的投资性购房，征收3%以上的高额物业税，对空置3年以上的房子征收物业空置税。这才能够从根本上抑制囤房炒房，稳定房价。

温家宝指出要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

对策研究

随着城市化及房地产市场的持续快速发展, 我国住房供求失衡, 出现了区域性投机购房过热现象, 房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年, 部分城市住房投机过热、房价连续快速飙升, “房价高、住房难”成为困扰各界的最大民生问题和社会问题。社会各界要求平抑房价的呼声极为强烈, 引起了世界各国的关注及中央政府的高度重视。在美国著名杂志《福布斯》( 2009112) 评选的全球七大金融泡沫中, 中国房地产仅次于迪拜位居第二。境外学者认为中国住房供应高度市场化, 抑制了中低收入阶层的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费, 致使社会利润过度集中于房地产领域。面对京沪深等城市的房价水平, 回顾历史上与房地产泡沫密切相关的全球和区域经济危机, 海内外诸多学者莫不以为, 房地产是目前中国经济最大的隐患。在连续几年全国“两会”上, 住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看, 住房民生已经成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。

一、投机购房过热的主要原因

投机购房过热的原因比较复杂, 主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展, 城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期;而我国住房供应体系尚不完善, 住房保障法律缺失;房地产市场高度市场化, 土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价;利益集团及境内外投资群体哄抬房价, 调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨, 房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期, 导致投资投机需求不断膨胀。

仅从供求失衡角度分析, 投机购房过热原因有三:

(一) 保障性住房建设与供给严重不足

随着城市化进程和住房制度改革发展, 我国住房供应结构失衡, 住房供应高度市场化, 保障性住房建设与供给严重不足。从2003年至2007年, 每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右, 建设的廉租屋的总和, 只占年住房建设总量的1%左右。全国人大常委会专题调研组调研报告显示, 截至2009年8月底, 保障性住房建设完成投资39419亿元, 完成率仅为2316%。住房和城乡建设部政策研究中心课题组也刊文指出: 因一些地方财政状况紧张, 2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。由此可知, 尽管近些年住房政策不断调整完善, 城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一, 尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情, 保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市场, 催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。在刚性需求与投资需求共同作用的背景下, 部分城市“地王”频出、开发商囤地捂盘哄抬房价、投机性购房占据大半市场、房价快速上涨自然难以避免。

(二) 住房供应体系未覆盖庞大的不在保障之列又无力购房的“夹心层”群体

针对城市的部分“夹心层”群体, 管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种, 政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述, 政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间的“夹心层”。其关键问题在于: 第一, 政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的65中央财经大学学报2010年第8期“夹心层”家庭。根据国际经验, 大部分家庭可承受的租房支出在总收入的1 /3以下。如果租赁住房支出超过该比重, 将导致生活水准下降。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准, 理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后可支配的收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多, 政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时, 提高准入门槛不可避免。一旦如此,政策性租赁房将面临与廉租房和经济适用房同样的问题, 杯水车薪、长期轮候;第二, 政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭, 现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。这一住房刚性需求群体被推进商品房市场, 加剧了住房市场供求矛盾。

(三) 商品房供应量少价高

商品房供应量少价高的原因比较复杂。从供求关系看, 保障性住房供应不足,土地及城市资源有限,开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售。加上刚性需求与投资需求旺盛, 致使商品房供不应求;从开发成本角度分析, 高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本, 抑制了部分开发商拿地冲动;从政策角度分析, 商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期。根据上海易居研究院关于三个高房价领军城市北京、上海、深圳购买土地及商品住房建设数据分析, 京、沪、深2009年的住宅施工面积、新开工面积、竣工面积(除北京外) 同比增幅都出现较大滑落。新开工面积跌幅在715% ～2712%;北京、上海新购置土地面积降幅超过20%;2009年1～11月, 全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降1514%;房屋新开工面积在10月才由负增长转为正增长。这意味着2010～2012年商品房供给将进一步大幅萎缩, 而投机购房过热、房价快速上涨与商品房供应紧缺有直接关系。那么, 2010年迄今的只抑制需求不增加供给、只增加可轻易被转嫁的交易成本不增加持有成本的“精准”调控政策,效果堪忧。