编辑上传视频 房地产投资泡沫

泡沫类型

1、土地价格泡沫。由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成

泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。

3、房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

中国现状

（一）我国房地产泡沫的类型

1、土地价格泡沫

(1)郁金香球茎风潮：17世纪的荷兰，当第一车郁金香从君士坦丁堡运抵安特卫普时，这种阔叶的多年生球茎草本植物被认为具有重要的“传播知识和观赏艺术”的价值，欣赏和栽培郁金香不久成为时尚，花价没完没了的攀升，球茎越奇异越值钱。人们不惜拿家具、珠宝、地皮等东西来换取这小小的郁金香球茎，1637年1月以20倍速度增长的郁金香球茎价格在2月以超过20倍的速度全面滑坡。政府出面救市也毫无作用，最后其标价还不抵一个普通的洋葱。99%的人在劫难逃，整个荷兰经济陷入长期的萧条之中。

(2)南海泡沫事件：1711年，英国政府为了向南美洲进行贸易扩张，而专门成立了一家公司——南海公司，其利用政府的特许权编造其买卖非常赚钱。失去理性的人们，使南海公司的股价迅速飙升。据历史记载，从1720年3月到9月，在短短的半年时间里，南海公司的股票价格一举从每股330英镑涨到了1050英镑。后来内幕人士与政府官员大举抛售， 8月31日南海公司的股价从775英磅一路下跌，到10月1日，只剩下290英磅。南海泡沫的破灭使神圣的政府信用也随之破灭了，英国没人再敢问津股票。从那以后，柴思胡同这条著名的交易街清静了整整100年，此间，英国没有发行过一张股票，从而为发达的英国股市历史留下一段耐人寻味的空白。

(3)〔美〕查尔斯·P·金德尔伯格：是世界上著名的经济学家，其研究领域主要为国际贸易和欧洲经济史，麻省理工学院福特国际经济荣誉退休教授。主要作品有《世界经济霸权:1500-1990》、《经济发展》、《1929-1939年世界经济萧条》等。

城市土地国家所有和非市场定价征地使“零”成本的土地资源成为可供地方政府经营的能够迅速增值的资本。在政府手中，土地资产成为了置换资本、整合资源、迅速盈利、招商引资的土地资本。结果有些地方政府就不再仅靠发展企业来带动GDP的增长，而是通过政府土地批租、公开招标拍卖、土地合作吸引投资的方式来增加财政收入和GDP。土地征用的低成本和土地出让的高市价，使得地方政府有很高的积极性经营土地和经营城市，而政府的土地经营和城市经营，不断地推动土地价格的上涨。还有价高者得土地的拍卖制度，违背了土地交易的市场法则，一只无形的手在支配着这种交易，使这种交易只向一种趋势发展。即，以这种方式进行土地拍卖，由于推出拍卖土地数量的人为可控性，和由于土地本身资源的稀缺性，及由于种种复杂的社会经济因素的综合作用，拍卖结果导致土地价格越来越高。城市基准地价基本可认为是土地真实价值的货币表现。但研究表明，我国城市房地产发展较好的时期，土地拍卖价格往往比同地块基准地价高2—3倍；而在城市房地产发展不是很好的时期，土地拍卖价格也往往比基准地价高30%。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

2、房屋空置泡沫

房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。2005年底上海中原数据显示：上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4美元/平方米/天，空置率在20%左右。来自银川市统计局数据显示，到2005年12月底，银川市商品房空置面积达256.6万平方米，同比增长26.4%。其中住宅空置面积163.5万平方米，同比增长18.4%，商业营业用房空置面积74.1万平方米，增长62.8%。武汉市统计局最新统计表明，截至2005年11月底，全市未售出的商品房现房面积已突破120万平方米，比2004年同期增长了28%。国家统计局数据显示，05年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

3、房地产投资泡沫

房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。2005年1月到11月，北京市商品住宅期房不降反升，平均价格6776元每平方米，比2004年同期上涨1183元每平方米，涨幅21.2%。2006年2月15日北京市社科院发布的北京蓝皮书——《2006年：中国首都社会发展报告》中指出，在2005年全国“两会”上，人大代表、政协委员们强烈反映了房地产业的暴利和广大工薪阶层买不起房的问题。此后中央政府顺应民意采取一系列措施希望把过高的房价降下来。但是在利益的驱动下，一些地区的房价不降反升，北京表现尤为明显。在2006年北京市召开的“两会”上，许多政协委员又重新提出了这个问题。委员们指出北京存在这样的现象，一方面是5000人昼夜排队等候经济适用房项目“天通北苑”发号，另一方面是大量“经济适用房”被作为一种投资方式买走闲置；一方面是望眼欲穿的无房和缺房市民，另一方面是无人问津的天价豪宅。降低不合理的房价，从构建和谐社会角度看是广大市民的福音。

4、房价虚涨泡沫

房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到277元/平方米，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资“炒房团”在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。“炒房团”，撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。