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房地产开发贷款相册

基本信息

中文名
开发贷款

编辑 上传视频 房地产开发贷款

专业词语

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式,担保能力不足部分可采取保证担保方式。

房地产开发贷款松绑调研

局部放松

2021年11月19日,银保监会就近期热点问题答记者问时表示,房地产合理贷款需求得到满足。10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

具体表现有差异。“开发贷有所松动的只有局部城市,有些城市的开发贷收紧情况还是比较严重的。”张晓东说,东北地区、弱一点的二三线城市、三四线城市开发贷普遍都比较紧张。

一个事实是,即便在长三角区域和大湾区一些市场界面看起来比较好的城市,比如杭州,像张晓东企业的项目,还是很难申请到开发贷。

在杭州,其他房企也感同身受。前述民营房企华东某大区总裁指出,杭州开发贷没有放松;另一家杭州销售排名前五的房企相关人士也透露,监管部门要求适当放开,但地方银行在做项目的时候受到方方面面的约束,条条框框要求的东西比之前甚至更多。

正如房地产市场表现有差异,调控“一城一策”,每个城市的微调政策都不一样,开发贷的松绑也是局部的,各地情况有差异的。据张晓东透露,长三角至少有个别城市是放松了,北方区域鲜有放松迹象,尤其是东北地区。

上述华东某房企财务负责人直言,没有明显感觉到开发贷松绑。

“办是可以开始办了,但速度很一般。”一家TOP30房企营销总对21世纪经济报道记者表示,金融政策目前是区域放松,但政策力度还是不够。他所在企业布局的项目中,有的可以开始申请办理开发贷了,但他认为,各地开发贷的松绑情况各异,没有规律可言。

开发贷松绑不仅各地表现不同,即便同一个城市,企业面对的情况也有差异。在湖南永州,一家TOP10房企的项目,此前有两家银行同意放贷,这两天审批进度却又放缓了。据了解,该房企今年1月落子永州,在建的是一个综合体项目。

前述多名人士均表示,银行对企业的态度前后不一,很大一部分原因在于:当前房地产行业处于动荡期,个体企业隐藏的风险比较大,都怕开发贷放出去之后,企业资金出问题。

政策导向变化 

冰冻三尺,非一日之寒。10 月全国房地产开发投资同比-5.4%,商品房销售面积同比-21.7%,行业基本面进一步下行。博弈之间,政策导向已发生变化。

央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

从监管层的表态来看,尽管对贷款过紧有所纠偏,但房地产行业调控趋势未变,行业总体仍面临从严的政策环境。

华东一家中型房企负责人表示,开发贷在实际落地的时候,对民企产生的效果还没有很明显的促进。

他分析指出,各个银行对央行指导意见的理解深度、纬度是不一样的。基于民企里面有部分企业的债务状况处于不良状态,这对银行来说,最关键的问题就是风险偏好,也即风控的问题。

实际上,绝大多数民企的资金链都很紧。在这种情况下,如果银行稍微激进一点,把开发类贷款向民企多开放一点,一旦风险暴露,银行做这单业务就相当于把自己套进去了。对于银行而言,这样的风险比投放额度不足更大。这就导致银行在开发贷松绑的执行过程当中,由于没有统一的标准和统一的行为准则,各家银行便按照自己的理解来办,尤其是在项目审批和风险把控这两部分工作上。这导致最后民企的开发贷审批依然趋严。

据了解,明面上,各地银行对一些高能级的城市中心地块、符合标准的项目,审批会更快一点。这样的导向,对那些已经在过会的、已经在途的项目可能略有帮助,时间上前后加起来也要一两个月。因此大部分房企所体会到的是,政策放松的整体效果还没有那么明显。

有迹象表明,各家银行现在都在抢国企、央企的开发贷单子。不仅如此,国企、央企近期融资动作上升。自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后,多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

克而瑞机构数据显示,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元。发行主体均是城投公司或央企、国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府的信用进行背书,未来能否扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

如何疏导房企流动性?

形成民企融资的困境原因是多维的,民企的开发贷出路何在?此时房企资金回笼所依赖的销售端也发生了变化。

在环沪区域,多个过往火爆的热钱流入洼地,正在形成一个个有价无市的市场界面。一名专做环沪市场的人士对21世纪经济报道透露,二手房业主急售的房子越来越多,降价比较明显,少则1000~2000元/平方米,多则看业主急售程度。但成交依然停滞,现在大多数业主要求客户全款或者高首付。

一方面,开发贷松绑不明显;另一方面,政府对房企的资金监管仍然严守底线,有些城市要求的监管资金比例比这一轮房企风险裸露之前的比例高。两者对冲之下,即便是有一些放贷,看起来是松绑了,但作为企业的感受不明显。因为监管资金会停留在监管账户上,比如监管资金可能以前要求100万,现在则要求300万。

央行三季度货币政策执行报告指出,目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变,实施好房地产金融审慎管理制度;银保监会则指出,房地产合理贷款需求得到满足,10 月末房地产贷款同比+8.2%,个人住房贷款中 90%以上用于支持首套房

前述TOP10民营房企华东某大区总裁指出,宏观数据结构在发生变化,但房企开发端和销售端融资情况并没有改善。“举个例子,以前监管户是可以动的,现在监管严格了,一分都不让动”。他认为,调控硬着陆,房企将会越来越难。

据了解,为了保交付,地方政府在房地产项目资金监管比例上有所提高。比如有的省份监管比较极端,监管资金比例要求达到项目总建安成本的130%。这相当于预售证所对应的房子,只要卖出去一套就要打这套房子总建安成本130%到监管账户。这意味着,客户首付款将直接进入监管账户,一直到资金监管池达到预售证对应的所有房子建安成本的130%,开发商才能调用剩余的资金。

在浙江绍兴、嘉兴、宁波等地,资金监管门槛有明显抬升,在当地有项目的房企有的已提前应对,比如加大裁员幅度,减少未来人员储备。

一名业内人士指出,市场速冻之下,只能通过降低首套房房贷利率、支持二套房房贷利率的方法提振市场信心。

调控大潮面前,每一家企业所经历的,都像是历史的浪花,最后随波而逝。

贷款种类

按照开发内容的不同,房地产开发贷款又有以下几种类型:

1、住房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 房地产开发贷款


2、商业用房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。

3、土地开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。(该业务品种已被叫停。根据财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会2016年联合下发的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综[2016]4号),自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。)

申请条件

申请流程图

房地产开发贷款

除一般贷款所要求的条件外,申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件:

1、有企业法人营业执照

2、已取得贷款项目的土地使用权,且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证,商品房预售许可证,并完成各项立项手续,且全部立项文件完整、真实、有效。

4、贷款项目申报用途与其功能相符,并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

6、具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%),并能够在银行贷款之前投入项目建设。

7、在银行开立帐户保持正常业务往来。

8、开发商须对建设的房地产进行保险,且第一受益人为贷款银行。

申请资料

1.基本材料

法人营业执照(副本及影印件);

法人代码证书(副本及影印件);

法定代表人证明、签字样本(原件及影印件);

贷款(卡)(原件及影印件);

财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。新建企业免提交;成立不足三年的企业,提交自成立以来的年度和近期报表;

税务部门年检合格的税务登记证明;

利税清算表;

公司合同(原件及影印件);

公司章程(原件及影印件);

企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。

若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);

贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件)

2.贷款项目材料

开发项目可行性研究报告及批准文件(原件及影印件);

有权部门批准的项目、实施和开发的文件和计划(原件及影印件)。

3.担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

4.已经作过客户评价并在有效期内的客户,如无变更的,可不需提供客户基本材料,只需提供贷款项目材料和担保材料。

5.授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证(卡)》。

6.要求客户提供的材料在《中国银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示"ü"。

利率

住房贷款

1、人民币贷款利率执行中国人民银行规定的贷款利率。

2、外汇贷款利率根据银行的有关规定和经办行资金筹集成本及同业水平确定,可为固定利率,也可为浮动利率

3、贷款期间的利率变动根据银行的通知执行。

4、如展期贷款期限加上原期限达到新的利率期限档次的,从展期之日起按新的期限档次利率计收。

5、逾期贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。

6、挤占、挪用贷款按银行规定的利率进行罚息。

结息

1、人民币贷款按一年365日计算日利息,外汇贷款按一年360日计算日利息。

2、实行按季结息,结息日为每季度末月的第20日,遇节假日提前至上一工作日;执行按月结息的,结息日为每月的第20日,遇节假日提前至上一工作日。

3、贷款应付未付利息按照原贷款利率计算利息。

注意问题

房地产开发贷款额度权限降低、个人住房抵押贷款门槛没有提高、停止办理期房转按揭业务……近日,沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”,采取各种具体措施,配合政府对房地产的调控措施,从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手,开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件,商业银行的这些动作,预示着在经历了“痛苦”的选择之后,银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。

对于期房转让业务,该行现在持谨慎态度。以前在受理期房转让业务时,与现房转让在操作上没有太大区别,而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时,必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。据介绍,如果交易中心停止受理期房转让,房产贷款的抵押手续就办不出来,银行也就不会发放贷款了,这就意味着停止了转按揭业务。

房地产开发贷款:银根收紧

商业银行的房地产贷款中,以开发贷款和个人住房抵押贷款为主。过去一段时间内,有的商业银行为了追求贷款规模,而一定程度上忽视了房地产贷款的风险。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞分析认为,无论是银监会征求意见的《商业银行房地产贷款风险管理指导》,还是曾经引起轩然大波的央行121文件,没有商业银行的配合执行,都会成为一纸空文。他透露,最近一段时间以来,商业银行发放给发展商的开发贷款已经悄悄收紧,商业银行各分行、支行的贷款额度和审批权限等逐步缩小,有的银行索性取消了支行的房地产开发贷款审批权。

银行贷款利率

2012年6月8日中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点,住房公积金存贷款利率也同步下调。

2011年7月6日中国人民银行决定,自2011年7月7日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,住房公积金存贷款利率也同步上调。

2011年4月5日中国人民银行决定,自2011年4月6日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

2011年2月8日中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2010年12月25日中国人民银行决定,自2010年12月26日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2010年10月19日自2010年10月20日起银行贷款利息上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2008年11月27日从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

2008年10月29日从2008年10月30日起,一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

2008年10月8日从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点;从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年9月15日从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点;从2008年9月25日起,存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。

2007年12月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。

2007年9月15日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年8月22日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。

2007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

2006年8月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。

2006年4月28日金融机构贷款利率上调0.27%,提高到5.85%。

2005年3月17日提高了住房贷款利率。

2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%。

1993年7月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%。

1993年5月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%,各项贷款利率平均提高0.82%。

贷款风险

房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高,尤其是大的银行业务占比还相对较低,普遍都在8%以下,低一点的在6%—7%,可能有些中小商业银行稍微高一点,大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳,没有出现大的系统性风险,房地产开发贷款的风险还不会很大。对商业银行来说,房地产开发贷款有不错的回报,而且还比较稳定,因此商业银行肯定还是要做的。

房地产行业是中国所有行业中最重要的行业之一,随着城镇化的发展,中国二三线城市房地产行业的发展还有很好的发展空间,它肯定还将是商业银行非常重要的一块业务。可以注意到,在2008年下半年中国受到国际金融危机的冲击,房地产市场价格有所下跌的情况下,房地产行业的信贷还是保持了相对稳定的态势。而2009年二季度之后,经济开始回暖,房地产市场价格也开始上涨,各家银行也相应增加了房地产贷款的比重,但并未有大幅度提升。总的来说,这样的比重反应了商业银行对这块业务还是比较关注的。

中国状况

2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元,2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看,2004年3月份以前,房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下,2004年底增速降低到17.3%,2005年1季度增速进一步下降到15%,与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近,房地产开发商贷款增长得到了初步控制。

2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括:(1)住房开发贷款4601.8亿元,占56.3%,其中经济适用房开发贷款1468.3亿元,占房地产开发商贷款的17.9%;(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元,占19.6%;(3)地产开发贷款1586.4亿元,占19.4%,其中政府土地储备机构贷款950.2亿元,占房地产开发商贷款的11.6%;(4)商业用房开发贷款383.9亿元,占4.7%。

中国上市银行2012年回顾与未来展望

《中国上市银行2012年回顾与未来展望》报告称,中国17家上市银行2012年房地产贷款总额3.16万亿元,同比增长4.08%,增幅下降0.86个百分点。从个人住房贷款来看,截至2012年末,贷款总额为7.2万亿元,同比上涨12.6%,增速下降1.74个百分点,在个人贷款中占比从上年的66.19%下降到62.8%。

报告指出,2012年底17家上市银行的加权平均资本充足率和加权平均核心资本充足率分别为13.18%和10.17%,较2011年末的12.61%和9.74%的水平有所提高,并持续满足监管要求。

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参考文献

1、房地产开发贷款 [引用日期2021-11-24 09:39:07]

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