编辑上传视频 建安成本

建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。

而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%－28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%，也就是说，老百姓购房款的30%多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。

2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35%。

一、建安成本的范围很广，不仅仅是总包的单方承包价。因为即便是一个项目的总包，承包的范围也不是建安的全部，比如说供水、供电这些必须由城市配套部门来实施的基础设施，一般是不含在总包的造价里面的。甲方一般还有单独分包或者采购的项目，总承包也是不清楚这方面的成本的。

二、建安成本只是开发成本中的一部分。很多人从事建筑行业的人也认为住宅项目的成本不高于2000这个数量级（极端的情况，我见过600元一平的自建房），其实这个造价指的是施工过程中的建安成本，真正的开发成本除了建安成本外，还有很多方面需要加进去。建安成本和房地产开发的成本是两个不同范围的概念，建安成本是房地产开发成本中的一部分。有兴趣的人可以看一下下文中的图，一个成本在3600以下的项目在拿到地后到开工前，各种费用都要超过200元。

三、小区配套的室外工程、地库是成本分摊中的大项，同时税金和政府收费也是开发成本中的另一个大头。从施工单位眼中看到的建安成本和开发商的开发成本之间的差距那么大，原因在于不是所有建造的东西都是可以出售，但是只要建造都必须花成本，因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。比如说地下室，建造这些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能卖出好价钱，关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子），这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去，这些成本的转嫁通常不再造价工程师的职业范畴。经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500，他们都惊呆了，我还告诉他们，不节省着点，2500完全打不住。（同一个项目，施工方会说我们接了一个20万平的建设工程，但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平可售面积的住宅小区，这中间的5w平差异就是这些不可售的部分）。另外，上面也说了，很多分项工程不在总包范围内（比如地基或者基坑处理，通常是找专业的基坑处理的公司，因为这些是需要后续深化设计、施工的），甚至还有很多费用和建设是无关的，但是在开工前就必须支付的（比如前期各种奇怪的评审如交通组织评审、环评审查、施工图审查、招投标费用等等，不审不给办证，也就是说连开工都开不了）。还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程，这些成本都需要折算到住宅成本中去。