编辑上传视频 平价房

平价选择

综述

“没有十全十美的房子”，曾经买过房子的人几乎都有这样的体会。但所谓“瑕不掩瑜”，一些综合品质好的高端楼盘，哪怕有些缺点，但其整体环境还是不错的，其保值增值性能还是要高过其他楼盘。因此，如果你可以接受一些瑕疵，要在高端楼盘中挑出一套平价房，也不是不可能。

回迁房

根据中介公司的不完全统计，杭州市区范围内知名楼盘中不难找到回迁房，而这些回迁房与商品房的差价一般在2000元/平方米左右，比如翰林花园、清水公寓等楼盘中都曾有过实际成交案例。

回迁房与商品房虽然同在一个小区内，建筑外表也比较相近，但内部差异还是比较明显的，主要表现在单元位置、内部结构、硬件配套以及管理方面，比如多数回迁房都是一梯多户。

从房屋在小区内的位置来看，回迁房一般处于整个小区的边缘地带，沿街是为最常见的，比如清水公寓中的回迁房（12幢）就是该小区中唯一一幢沿德胜路的住宅楼。

沿街房

同一个小区内，沿街房与靠近小区中心的房子有一定的价差，只要你能接受这个缺点，也可以用更少的钱买套好房子。

以杭州城西的桂花城为例，小区内沿街的栖霞苑、南屏苑与里面的秋月苑、春晓苑，平均挂牌价格相差2000元/平方米。为什么会出现这样的差距呢？从该楼盘的实际情况来看，栖霞苑、南屏苑沿文二西路，物业内朝南的房间全部沿街，而一般朝南的房间会被设计成主卧或次卧、客厅，也就是说这两个单元里的住户，道路噪音对其居住造成的直接影响比较大。

朝向缺陷房

通常购房者在选房子的时候，除了楼盘的价格、交通等硬指标，另外一个问得比较多的问题就是朝向好不好。朝向，不仅仅是景观的问题，更主要的是关系到日照时间的长短以及强度。比如春江花月中，同样是小区内部的非景观房，西南朝向的房源价格一般在11000~12000元/平方米左右，而东南朝向的房源价格则在13000元/平方米以上。

其实原因不难分析。从房间内部的感受来分析，西南朝向的房源，由于格局的关系往往也只有一间卧室和客厅朝向西南，而其他房间则多数向北，朝北房间内接受日照的时间很少，朝西南房间则要在夏天忍受西晒太阳。而且这是一个沿江地带的楼盘，由于外环境较为潮湿，日照时间长的房间就相对干燥，以自住为目的的购房者对这点比较在意。其他江景楼盘多数也存在同样的情况。

非景观房

除了以上这些房源外，一些自然景观资源比较占优势的楼盘，比如杭州曾经炙手可热的钱塘江江景楼盘，同一楼盘中的景观房与非景观房，以及一线江景房与二线江景房的价格差距也比较大。

比如杭州滨江区的彩虹城，目前在二手房市场上，其江景房的价格早已超过10000元/平方米，而非江景房的价格则在8000元/平方米左右。

申请资格

《平价房住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套平价住房：1、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；

2、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；

3、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；

4、市、县人民政府规定的其他条件。

《平价房住房管理办法》规定，购买平价房住房，申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府平价住房主管部门提出申请。

市、县人民政府平价适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由平价住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在平价住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的平价住房。

价格管理办法

目的依据

为了加强本市平价房价格的管理，建立面向中低收入家庭的住宅开发、供应运作机制，促进住房制度改革，根据国家计委价格（1994）1714号《城市房产交易价格管理暂行办法》、《上海市价格管理条例》、市人民政府（97）42令《上海市房地产转让办法》，制订本暂行办法。

适用范围

本办法适用于本市（上海市）平价房的住宅价格管理。本办法所称的平价房，是指按建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部建房（1994）761号《城镇经济适用住房建设管理办法》，由政府有关部门指定的开发单位，按市住宅发展局编制、市计划委员会批准的投资计划建造的住宅。

按沪府发（1995）42号《上海市安居工程实施方案》建造的安居房，属于平价房的一种形式，价格管理按本办法执行。上海市外资内销平价住宅开发收购、出售的价格管理，按市政府有关规定执行。

主管部门

上海市物价局（以下简称市物价局）是本市平价房价格管理的主管部门，上海市住宅发展局（以下简称市住宅局）是本市平价房开发建设、认定、配售的主管部门。市物价局会同市住宅局审核批准新建的平价房价格。市住宅局受理全市各系统单位平价房价格的申报，重点审核住宅建设成本，市物价局重点审核住宅建设收费标准的执行情况，并批准平价房价格。

各区、县物价部门和住宅建设管理部门协同、配合实施本办法，负责本区、县的平价房价格管理、监督。

房价构成

按国家有关规定，平价房建设不以赢利为目的、按成本价配售给符合规定条件的中低收入家庭。平价房价格由下列项目构成：（一）征地及拆迁补偿安置费；

（二）勘察设计及前期工程费；

（三）住宅建筑及设备安装工程费；

（四）小区基础设施和非经营性公建配套费；

（五）管理费；

（六）贷款利息；

成本调整因素

平价房的价格构成中应扣除按有关规定由市、区政府承担的市政建设、公建配套费用以及其它可以减免的税费。平价房的管理费按第四条的（一）至（四）项费用之和加基数乘以3%。贷款利息再加上配售费用（包括修缮基金）。

修缮基金

修缮基金的筹集应按当年房改年度出售公有住宅成本价，开发单位缴纳3%（多层）或4%（高层），购房人缴纳2%（多层）或3%（高层）。

收费登记卡

对平价房实行《建设项目收费登记卡》制度所有行政事业性单位及配套单位凡向平价房项目的收费，均应在《建设项目收费登记卡》上由收费人作如实记载。拒绝记载的开发单位应当拒缴。

预配售的订价

平价房预配售价格按该项目的施工图预算，并适当低于同地段同等级的商品房价格水平的原则确定。具体由平价房开发单位向市住宅局提出预配售书面申请。书面申请内容应包含预配售价格确定的相关资料。如市住宅局批准同意该项目的预配售价格，应同时抄告市物价局。

项目竣工以后批准价格若低于预配售价的，开发单位应将多收的差额款退还配售对象；若高于预配售价的，其差额部分由开发单位承担。预配售合同另有约定的，从其约定。

价格审核

开发单位应在项目竣工、交付使用后的十天内，填写《上海市平价房价格申报审核表》，并附上《建设项目收费登记卡》及有关财务资料，包括提供经市有关部门认可有审核资格的单位的审价资料，向市住宅局申报价格。市住宅局、市物价局应在受理申报后十天内提出审核意见。

配售价格规范

开发单位应按市物价局会同市住宅局批准的平价房价格实施配售。自批准日起至一年内，开发单位可每隔两个月自行调整一次基价，每次调幅不超过2%。超过一年仍未售完的，重新申报核定。

平价房的配售价格行为规范以及层次、朝向的增减系数按沪房改办发（1994）第34号文、沪价房（1996）第244号文的有关规定执行。

法律责任

违反本暂行办法的，由物价检查机构依据《上海市价格管理条例》予以处罚。

房屋区别

使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

现房

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

集资房

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

活动房

活动房是一种以轻钢为骨架，以夹芯板为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，构件采用螺栓连接，全新概念的环保经济型活动房屋。可方便快捷地进行组装和拆卸，实现了临时建筑的通用标准化，树立了环保节能、快捷高效的建筑理念，使临时房屋进入了一个系列化开发、集成化生产、配套化供应、可库存和可多次周转使用的定型产品领域。

按揭房

按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。