编辑上传视频 共有产权

背景介绍

2006年8月18日共有产权概念在《中国发展国际教育服务贸易优劣势分析及发展对策》的培育和完善教育服务市场体系中提出。在建立教育服务市场体系的过程中，至关重要的是要建立和健全现代教育产权制度，要构造一个以真正意义上的学校法人产权为基础的融国有产权、共有产权和个人产权为一体的教育产权结构，明确界定政府、高校和市场的权能边界，由此生成对教育市场主体的产权激励机制。

2006年9月7日在经济适用房改革中提出共有产权制度，运用现代产权法则、建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房制度”(简称共有产权制度),实现住房保障制度创新的设想。江苏正在加紧研究制定“经济适用房共有产权制度”改革的试点方案。

2007年8月，淮安市开始试验。核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%－10%的共有产权房。

与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。

共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。

无人抢购

2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。这300套住房面向的是自主购房者，而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户，同样可以购买共有产权房。

这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区，每平方米均价2300元。当时，市场价格约为每平方米2500元。

销售结果让制度设计者淮安市房管局局长邵明意外。

按照当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭，可以申购公有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。截至当年12月，实际申请家庭仅70户。

在走访调查后，房管部门发现，即便是共有产权房，低收入者仍然买不起。事实上，按照制度设计，如果是7∶3的共有产权房，购房者需要支付的房款，与购买一套普通经济适用房的价格一样。“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”邵明说。

淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月，实际操作过程中，甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够，也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。

这一结果与目前有关经济适用房的主流观点正好相符，即经济适用房需面向中低收入家庭，真正的困难家庭无力购买经济适用房，更合适廉租房。

2008年，淮安继续推出200余套共有产权房，门槛继续降低，标准为人均收入800元/月，实际情况刚好达到了紧平衡，申请人数稍稍超出房源。

2008年7月4日、11日，新一片200多套共有产权房将进行摇号。购买门槛仍然是人均收入800元/月，仍然是紧平衡。

按照设想，2009年，共有产权房的数量如果能够进一步增加，邵明将把标准放宽到人均收入1200元/月，这在淮安市是双职工家庭的收入标准。

邵明说，第一批共有产权房推出后反应冷淡，其压力很大。在走访调查过程中，有人坦言说，共有产权房不值得炒作，获利空间不大，不如炒商品房。

倒逼得出

这恰好达到了共有产权房之设计目的：挤出弄虚作假的炒房者。

“当初搞共有产权房，就是想规避经济适用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地划拨。这导致了同样属性的商品，在市场上却存在完全不同的两个价格，且相差很大。其暴利空间，足以让君子变小人。这相当于计划经济时期的价格双轨制，必然出现‘官倒’，最后的解决办法是什么？就是并轨。放到经济适用房而言，就是土地由划拨改为出让。”邵明说。

2004年，邵明在上海学习时了解到，上海当时正在考虑让此前的经济适用房统一转性为商品房，此后不再做划拨土地的经济适用房。实际的案例支撑了邵明的逻辑。

2005年，江苏开始出现“租售并举”的经济适用房模式，主要是为了解决拆迁困难户中买不起经济适用房家庭的住房问题。

两种模式合二为一，倒逼出了淮安的共有产权房模式。再根据价格比例，倒逼出了7∶3的共有产权模式。5∶5比例的推出，是为了照顾更为困难的家庭，实际就是让买不起7∶3共有产权房的家庭，再按照5：5的比例购买。

共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。

“共有产权房试验开始以后，其体现的优势比原来预想的要好得多。”邵明说，很多是其当初没有预计到的。

按照邵明的设想，比例可以按照不同收入阶层进行调整。“相当于无机变速。以前的经济适用房按照设定的门槛一刀切，相当于只有一个挡位，现在可以自由调挡。根据不同条件的人群，可以设计不同的比例。比如让中等收入家庭按照8∶2的比例买房。”

在南京市建委研究室高级经济师陆玉龙看来，政府掌握部分产权，限制了投机行为，也正是共有产权房的优点。

陆玉龙说：“这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能。因为这个政策的出台，直接原因应该是经济适用房制度的漏洞已经越来越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

引发争议

共有产权房推出至今，也并非没有争议。

数量，是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？共有产权房的数量，与普通经济适用房的数量还不在同一个级别之上。

“当初推出共有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在‘摸着石头过河’。”邵明说。

另外，在这一模式中，淮安市政府并未拿出真金白银。这一点也成为共有产权房被诟病之处。

不过，在邵明看来，这正是共有产权房的优势所在。“两年的试验，并未出现传统经济适用房的诸多弊端，好处倒是不少。下一步可以考虑把量做起来。”

想要实现这一效果，共有产权房的供应量，必须达到一定数量，足以影响楼市。

按照理论上的理想推算，共有产权房在达到一定数量之后，将可能出现一个临界点，退出者与进入者达到一个动态平衡。

最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。

对于这一点，时代周报记者采访的大多数房地产业内人士并不认同。一个不为人关注的关键问题是，经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。

事实上，在住房和城乡建设部内部，有关共有产权房问题也一直存在很大的争议。一名不愿署名的官员透露，最初反对的意见占上风。现在，经过淮安2年的试验，这一模式正在逐步得到认可。

2014年政府工作报告中提出共有产权住房，成为一种整合了过去政策性产权住房（包括经济适用住房、限价商品住房、自住商品住房等）的新住房供给类型。共有产权住房作为租赁与自有、保障与市场的过渡，能在住房政策中发挥许多作用：

一是增加自有住房机会、满足国人拥有住房愿望；

二是补贴成本远低于公租房、可减轻政府财政压力；

三是产权责权明晰、低了寻租空间；

四是不同收入和产权家庭混合居住、利于社会和谐稳定；

五是支持市场增加新建住房产出、促进经济发展。

从国外的相关经验来看，共有产权住房作为一种住房提供模式，在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域，都能够发挥作用。

试点案例

北京

2017年4月25日南京市政府发布的《南京市人才安居办法（试行）》明确，从2017年7月1日起，将对当地无房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录的6类人才，给予每月最少600元的租房补贴，最大可提供150平方米的共有产权房，以解决这些创新创业人才的住房问题。

2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。

申购要点一：名下无房

“名下无房”的定义有点广，实现从严限购条件：已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的等家庭不得购买共有产权住房。也就是此前卖过住宅的人是不能申购。

另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。

申购要点二： 职住平衡

共有产权住房也会做到精准分配：房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。概括一下就是：所在区优先，照顾“新北京人”。

共有产权住房卖与租

已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

共有产权住房上，会有“代持机构”。

购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

共有产权住房便利问题

市住建委相关负责人说：“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。”

同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

房屋方面，市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。市相关部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。

新老政策衔接

《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

相关部门从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。

房地产调控

市住建委相关负责人说，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。

“新北京人”分配不少于30%

市住建委相关负责人说：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”

征求意见

2017年8月6日北京明确共有产权住房规划设计标准。主要内容如下

城六区新建项目容积率不应高于2.8，套型总建筑面积不应大于90平方米，层高不应低于2.8米；城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

在土地供应方面，鼓励带方案招标，可由区人民政府依据导则先行组织编制规划设计方案，方案经专家评审、社会公示后作为挂牌（招标）文件的附件。

工程质量监管部门将装配式建筑和全装修成品交房质量纳入工程质量重点监管范畴。实施全装修成品交房，按照合同约定，自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

在智慧社区和社会服务方面，通知提出，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能，营造良好的社区交往空间，创造学习、健身、交流的宜居环境，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。

意见反馈

2017年8月14日北京市住建委公布了此次公开征求意见的情况反馈：对于单身申请年龄、离婚限制年限、住房转出记录、东西城房源以及能否落户、入学等方面，并明确共有产权住房可以办理落户、入学。

市住建委表示，截至8月10日6时整，针对《办法》反馈意见共收到2730条，其中邮件2694封、传真36件；针对《导则》反馈意见共收到58条。

总体来看，社会各界对本市共有产权制度和建设导则表示支持和赞同，认为是我市完善符合首都特色的基本住房制度和房地产健康运行长效机制的重要举措。逐条回复如下：

一、关于《办法》具体意见建议的反馈情况

群众提出的意见主要集中在单身申请家庭年龄、离婚限制年限、住房转出记录、东西城房源以及能否落户、入学等方面。

1、关于单身申请年龄。有群众反映30岁年龄限制过高，同时也有群众赞成，认为共有产权住房应优先保障家庭结构稳定且人口较多的家庭。不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。

据此，下一步，我们将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。

2、关于离婚、有住房转出记录人员限制申请。对于离婚人员申请问题，我委已在《办法》中明确仅限制“有住房家庭夫妻离异后单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制。

也就是说，离婚前家庭如果没有住房，那么自然就是一直没有购买过住房。而离异后再婚，那么也是正常的离异和再婚，而非假离婚来购房。再婚家庭如果符合条件，也可以申请共有产权住房。

对于要求无住房转出记录，目的是聚焦无房刚需家庭首次购房需求，符合回归自住属性、杜绝投资投机需求。同时，采纳部分群众提出应将“无住房转出记录”明确为“在本市无住房转出记录”的意见建议，在《办法》中予以修改。

3、关于东、西城等区房源。对此，《办法》第五条规定，市住建委在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。根据第十一条规定，东、西城区户籍但在项目所在区工作的家庭，与项目所在区户籍家庭具有同等待遇。

4、关于能否落户、入学等问题。共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

二、关于《导则》具体意见建议的反馈情况

群众提出的意见多集中在共有产权住房品质、面积套型标准、全装修成品交房等方面。

针对社区内应实现无障碍出行，出入小区、公共场所应有符合规定的坡道，能满足乘坐轮椅自行出行，提供更适合残障人士的户型和装修方案；在装修施工中采用BIM技术，提高施工效率等合理化建议等均采纳，并将完善到《导则》中。

针对面积套型标准等问题，有群众反映应增加小套型的比例，多建一居室，也有群众反映考虑父母、未成年子女一起居住，应改为套型总建筑面积不低于120平方米。

《导则》已明确提出设计充分考虑两孩及适老性要求，以多居室为主；同时考虑首都城市功能分布和区域产业布局的要求，结合我市“购租并举”的住房供应体系，公共租赁住房套型总建筑面积在60平方米以下，共有产权住房严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例,最大不超过120平方米，通过政策设计引导住房梯度消费，满足不同人群住房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评表示，从此次反馈意见稿及答复来看，主要几个新的改进的地方。

1、对于单身购房的群体，明确了一个导向，即如果不符合相应的年龄，那么这个时候就需要通过先租房后购房的方式进行，这也是引导梯度消费和缓解共有产权住房方面压力的表现。

2、针对离婚人员的申请，关键就在于一点，即申请前是否有无住房。这样做关键是为了防范假离婚所出现的问题。

3、针对住房转出记录的问题，政策明确了后续会强调是本市的概念，所以对于非北京市住房的交易并不影响在北京的此类住房申请。

4、对于东城和西城户籍的且工作地在郊区的，可以在相应郊区申请此类住房。这也是为了让职住平衡导向更加灵活。

5、明确了可以落户的问题，这也是近期大家对于此类住房改革比较关心的内容。能落户也提高了此类住房申请的性价比。

六、继续明确房源的供应结构，即主要在60平米到120平米的区间，这样也是为了满足各类不同的购房需求和层次。

上海

《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》于2016年9月30日开始实施。

细则解读

5年后交易价格如何计算

购房人取得房地产权证满5年后交易住房统一执行房源项目市场基准价格。房源项目市场基准价格，由住房保障实施机构委托具有相应资质和良好社会信誉的房地产估价机构评估，参考届时房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素，拟订住房基准价格和浮动幅度，报请同级房管部门组织发展改革、财政、地税、规土等部门共同审核，并报住房保障领导小组批准后公布。

各类交易价格计算方法如下：政府指定机构优先购买的，交易双方以房源项目市场基准价格及其浮动幅度为基础，协商确定交易价格；购买政府产权份额的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算；上市转让的，按照上市转让价格及其浮动幅度计算，如上市交易价格低于房源项目市场基准价格的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算。

违规违约使用如何处置

购房人、同住人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理协议约定使用住房，在取得完全产权前严禁实施擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房或者设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权等行为。

购房人、同住人实施上述行为，违反供后房屋使用管理协议约定的，房屋所在地区住房保障实施机构可以按照协议约定，要求其改正，并追究其违约责任。

购房人、同住人违规使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地区住房保障行政管理部门可以责令其腾退住房，并禁止5年内再次申请本市各类保障性住房。同时，对于存在因违规违约使用行为受到处理后又再次实施等严重违规情形的对象，区房管等部门可以将其违规违约行为情况和行政处理决定等信息，纳入市公共信用信息服务平台，供有关主体查询使用。

2016年10月12日上海市住建委宣布，上海第六批次共有产权保障住房申请受理工作将于四季度开展。共有产权保障住房准入标准维持不变，继续执行《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》（沪府发[2014]53号）及相关配套文件，第六批申请人的年龄、婚姻状况年限和户口年限以2016年12月31日为截止时点前溯计算。

本批次房源主要分布在奉贤南桥东、松江南站与佘山北、嘉定黄渡、浦东惠南民乐、宝山顾村拓展和闵行马桥等基地，并视具体情况作必要调整和补充。

按照“沪九条”相关要求，相关部门将于2016年四季度分三个轮次在全市推开共有产权保障住房申请受理工作，全市各个街道（社区）事务受理中心将陆续启动申请受理。第一轮次于10月中旬启动申请受理，包括虹口、杨浦、长宁、松江、青浦和崇明；第二轮次于10月下旬启动，包括徐汇、静安、宝山、闵行、奉贤和金山； 第三轮次于11月上中旬启动，包括黄浦、普陀、浦东和嘉定，12月底各区申请受理工作结束。

在受理结束后，将对申请人的相关材料进行审核，并根据市统筹房源建设情况，力争2017年三季度确定房源价格。房源定价工作将按照新颁布的共有产权保障住房价格管理办法（沪发改价督[2016]004号）规定，并考虑土地成本上涨、近期市场价格上涨等因素，更加合理地确定第六批共有产权保障住房的销售基准价格和购房人产权份额，预计本批次供应房源价格较2014年批次将有一定幅度上涨。计划明年年底陆续启动使用市统筹房源各区的摇号、选房供应，郊区根据受理户数和自筹房源情况可先行启动轮候供应。

2016年10月14日晚间，上海市住建委等部门公布《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》

上海市住建委相关负责人介绍，上海自2010年开展试点工作以来，预计到第五批次结束，历年累计签约的家庭将达9万余户。

相关事件

据《人民网》2014年4月6日报道，住建部日前召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。在会上北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。