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 “非居改保”新政

继北京、上海等城市之后，深圳也将推行“非居改保”新政。

非居改保

2021年11月1日， 11月1日，深圳市住房和建设局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》（下称《意见稿》）公开征求意见。《意见稿》指出，此举是为了规范既有非居住房屋改造保障性租赁住房行为，切实增加保障性租赁住房供给，有效缓解新市民、青年人等群体住房困难。

深圳出台这一政策的背景是，2021年6月底出台的国办22号文提出，大力发展保障性租赁住房，允许闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，并予以专门政策支持。此后，全国部分地区陆续出台具体落实措施。

作为一座吸引了大量年轻人口的城市，深圳如何让新市民、青年人实现住有所居、住有优居，备受社会各方关注。但是，深圳毕竟“地少人多”，在住房供需局面相对紧张的当下，深圳如何补齐这一块短板，仍有待观察。

瞄准年轻人

保障性租赁住房主要是为了解决新市民、青年人的住房问题。

根据住房和城乡建设部住房保障司有关负责人解释，在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题还比较突出。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，特别是要优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

深圳本次推出“非住改保”，也正是瞄准这样的对象。《意见稿》指出，近年来，随着深圳经济的快速发展，人口持续净流入，新市民、青年人等群体住房困难问题比较突出。制定本《通知》，引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，有利于进一步拓宽我市保障性租赁住房供应渠道，满足新市民、青年人等群体的住房租赁需求。

当然，深圳能够推行这一政策还有现实因素。

《意见稿》称，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统行业持续冲击的影响下，传统工商业对空间的需求一定程度下降，部分区域商业办公等非居住用房出现空置。为盘活存量闲置非居住房屋，有必要制定已建成但闲置非居住房屋改造保障性租赁住房的政策，以有序引导和规范“非居改保”，增加保障性租赁住房供应，优化城市空间资源配置。

对于非居住房屋改造保障性租赁住房实施对象，《意见稿》中则明确，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房的行为。工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等既有非居住房屋则应当在保障产业发展需求的前提下进行改造。

《意见稿》还要求，改造后的保障性租赁住房租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5％；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。此外，为防范出租床位等“群租”乱象，改造为宿舍形式的保障性租赁住房原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。

多举保供应

深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中提出，到2025年，深圳将建设筹集公共住房40万套。

深圳目前公共住房的供应渠道并非十分丰富，其主要的建设主体是深圳市人才安居集团，而截至2021年10月，其累计开工项目68个，总建筑面积约1151万平方米；累计筹建公共住房14.46万套，供应5.11万套。

实际上，深圳目前在公共住房方面筹措方面的确也存在一定的难度。

根据《瞭望》新闻周刊，目前深圳已供应的保障性租赁住房约3万套，在建及“十四五”预计新开工的保障性租赁住房约10万套，征集市场租赁住房具有初步意愿的项目约1.5万套。深圳市住房和建设局住房改革与发展处处长王德响说，“深圳距离完成40万套的筹建任务仍有很大缺口。需要充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。其中落实既有非居住房屋改造租赁住房是重要渠道。”

这种背景下，推行“非住改保”有其必要性。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对深圳来说，“非住改保”肯定会给保障性租赁住房带来增量，因为深圳原本工业、产业用地占比就比较多。深圳过去40年发展外向型产业，工业园区比较多，住宅用地比较少，随着深圳大力发展现代服务业、高端制造业，空置厂房如果改得好，可以增加保障房的供给规模。

不过，李宇嘉也提醒，尽管“非住改保”有其积极的一面，但也应该权衡好各方的关系。“改造本身有约束条件，比如严重干扰公共环境污染、具有安全隐患的不能改造。此外，因为非住房屋本身在消防安全上和居住房屋不一样，因此在设计标准上也有待规范。此外，如果产权比较复杂，本身改造也存在一定难度。”

不过，在《意见稿》中，对“非住改租”也进行了相应的保障。例如，其中指出市住建部门应建立“非居改保”落实情况跟踪评估机制，对实施成效进行评估，及时总结经验，完善相关制度；此外，区政府要建立联动协调机制，统筹、协调“非居改保”的重大问题，制定细化分解工作和相关操作指引，推进“非居改保”工作落地等。

 保障性是我国城镇住宅建设中的一类较具特殊性的住宅，通常指的是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹的用来提供给中低收入的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起到社会保障作用的住房。保障房一般有经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房等类型，其保障对象是低收入或是中等偏下收入的家庭。具体还是保障人群不同地区对此会有不同的政策规定。 

 保障房申请条件和政策

 （一）保障房申请条件

1、租赁条件住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：（1）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；（2）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；（3）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；（4）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；（5）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；（6）市政府规定的其他条件。

2、购买条件住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：（1）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；（2）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；（3）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；（4）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；（5）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；（6）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；（7）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

（二）保障房相关政策2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。（1）争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。（2）多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。（3）开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。 

保障房和商品房的区别

 1、来源不同商品房是由开发商筹建的，而保障房则是由政府组织建设的；

2、购买条件不同商品房只要有足够的资金就可以购买，而保障性住房必须达到一定条件，并且经过当地政府部门审核批准才能购买或租用；

3、产权性质不同商品房的购买人拥有完全产权，可以自由进行处分，但是保障房中的廉租房只能居住，也就是说只有使用权，没有随意处分权。而经济适用房也是不完全产权，相关规定表面5年内不得买卖，如果5年内确需出卖的则由政府进行回购，5年后进行出卖的，需要上交一定比例的收益金给政府。