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低碳房地产的经济理论

(一)关于土地

土地是低碳房地产发展的基础，开发商如果想开发低碳房地产项目，首先要有土地资源。土地经济是关于土地制度、土地利用和土地收益分配等方面的经济关系及理论问题。作为低碳房地产开发项目的土地用途，是将土地视为生产力的基本要素，并在生产关系的影响下，将土地进行开发使用，产生经济效益。这是由土地而引发的经济问题，在对这些问题深入研究的基础上，了解土地在低碳房地产开发中的影响，并采取适当的手段进行协调，促进对土地的合理使用，以确保低碳房地产的长远发展。

(二)关于可持续发展

随着可持续发展的经济理论在社会经济发展中的促进，国家不仅达到发展经济的目的，还要对我们的生存环境进行保护，给后人的生产生活留下可利用的资源。可持续发展的理论告诉我们要合理的利用自然资源，否则生态环境失去了平衡，将会严重影响人们的正常生活并阻碍社会的发展，就会表现的得不偿失。因此我们要走可持续发展的经济道路，低碳经济就是一个新的趋势，房地产行业也需要在低碳经济中寻求突破，努力的发展低碳房地产项目，为房地产业的可持续发展奠定基础。

我国发展低碳房地产的意义

低碳房地产

进入21世纪，随着人类社会与经济的高速发展，出现了严峻的环境问题，特别是全球气候变暖所带来的一系列严重环境问题， 已经成为世界各国必须要共同应对的全球性问题。目前，世界各国都在强调节能减排，特别重视减低二氧化碳排放，并为此多次召开国际性会议。尤其是在最近几年召开的哥本哈根环境会议上，全世界都在强调发展低碳产业，以期减轻环境压力，解决能源和环境问题。另一方面，随着我国人口的剧增，经济的发展，我国房地产业也以前所未有的速度在发展，这种迅速发展的同时也带来日益严重的环境污染。因此，人们越来越强调发展低碳房地产业。

有数据表明，我国房地产业碳排放占全社会碳排放总量的30％以上，且城市中碳排放60％来源于建筑维持功能。中国建筑能耗约占全社会能耗总量的40％，而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的35％左右。这说明，我国房地产业的模式是粗放的、低效率的，这不仅造成了我国房地产业能源消耗的增加，也不可避免地增加了能源的浪费。同时，为解决全球变暖等日益严峻的气候问题，我国政府做出郑重承诺：到2020年，单位GDP的CO2排放量要比2005年单位排放量下降40％～45％。在这种形势下，发展低碳房地产显得尤为重要。

此外，房地产业是我国国民经济支柱产业，在国民经济产业链中处于中游，许多行业的发展与房地产业的发展有着密切关系，特别是那些高排放、高能耗的行业，如钢铁、建材、化工、电力等行业。房地产低碳之路必将成为化解中国经济发展和环境污染矛盾的重要突破口，发展低碳房地产对拉动上游绿色生产，推动下游绿色消费，促进房地产产业结构调整，实现国家宏观经济调控目标具有重要意义。

中国低碳房地产发展现存问题及对策

我国低碳房地产发展的现存问题

低碳经济既不同于自由市场经济模式，也不同于政府高度掌控的环境治理模式，而是一种政府、市场、公众三方共同参与、相互作用、相互影响的发展模式。低碳房地产发展需要经过三个阶段：(1)学术界通过科学研究和探索，达成低碳经济理念共识；(2)中央政府形成中国特色低碳发展模式的政治意愿，并做出相关战略决策；(3)各级政府落实低碳发展战略，积极试点推广、真抓实干和全民参与。 尽管理论界、学术界一致认为中国房地产业走向低碳势在必行，但低碳房地产是一项系统工程，中国发展低碳房地产还缺乏一定的社会基础与技术支撑。

1.国家宏观扶持政策滞后

国外众多城市都已开展了以低碳社会和低碳消费理念为基本目标的实践活动，英国、日本等国家已将交通、商业与公用建筑以及住宅能耗问题作为低碳城市的三大重点领域。 纵观世界低碳发展历程，国家层面的宏观计划多于微观层面的实施原则，而针对某个地区的具体行动计划多于可以推广的制度理念。 发达国家为实现其低碳经济的战略目标，采取了各种有效的低碳政策措施，其特点表现为：(1)重视利用市场机制激励企业节能减排；(2)征税、补贴、基金、市场交易等政策工具的多样化与综合运用；(3)政策制定和实施过程中，政府创造或借助了一些“中间力量”，促进政府、企业、行业协会、咨询公司、投资公司、科研机构及媒体等多方面力量的参与和合作，使政府以少量公共资金的投入获得良好效果；(4)促进企业决策者和公众观念的转变。

现阶段，我国还没有系统的、专门的低碳经济政策，现有政策主要体现在“节能减排”措施之中，且以行政手段为主，与发达国家以市场为主的政策工具有较大的区别。 由于国家层面尚未形成支持低碳房地产发展的法律、政策体系，缺乏具体引导企业投资的产业、技术、金融及税收等优惠政策。因此，在整个低碳房地产战略构建中，最大的挑战不是技术，而是体系和制度。

2.低碳房地产供给动力不足

低碳房地产具有公共产品特性，在低碳房地产发展中，市场机制难以有效发挥作用，鼓励房地产企业开发(特别是节能减排的技术研发)与消费者购买低碳房地产存在生产与消费的正外部性，为了实现公平与效率，需要政府在充分利用市场调节基础上，通过制定规则弥补市场失灵以纠正外部效应。

低碳房地产的发展离不开市场的形成及良好运行环境，作为建筑产业链中的核心——房地产企业的开发意愿决定着低碳房地产的市场供应。目前，由于各方面条件制约，企业在低碳房地产的研发经营中承担着更多风险(主要表现为政策风险、市场风险、成本风险、技术风险等)和责任，大部分房地产企业虽然认同“低碳”理念，但实际行动上仍持“观望”态度。

3.低碳房地产需求能力有限

相比普通住宅，低碳住宅可节电50％ 、节水20％ 以上，低碳建筑已渐成国际建筑界主流趋势。目前，多数低碳住宅都是以增加一定成本为代价，由于我国购房者过度关注初始购房价格而忽视建筑物后期运行维护成本，房地产企业为了降低建筑成本，在房屋修筑时缺乏节能设计，使房屋在未来数十年的使用过程中将能源消耗锁定在一定的程度上而难以进行大规模的衰减 。据统计，新开发节能50％ 的低碳建筑，需要增加建设成本1000元／平方米左右；老住宅节能改造成本约为80～120元／平方米。由于政府在节能环保住宅的消费上没有相应的鼓励政策，建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给最终消费者，势必推动房价进一步上扬，绝大多数消费者难以承受。

4.低碳房地产建设推行缓慢

随着《可再生能源法》、《可再生能源发展规划》、《循环经济促进法》、《民用建筑节能条例》、《建设部建筑节能“十五”计划纲要》等法规的相继施行，近年来，政府先后批准发布了《公共建筑节能设计标准》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《民用建筑节能条例(草案)》、《绿色建筑评价标准》(GBT 50378—2006)、《绿色建筑评价技术细则(试行)》及《绿色建筑评价标识管理办法(试行)》等数十项重要的国家标准和行业标准。

我国开始了绿色住宅体系研究，提出了“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念，节能减排已经成为房地产业发展的风向标。部分房地产企业已经在新开发项目社区雨水收集系统、太阳能系统、恒温恒湿技术、产业化集成、原生态社区绿化等方面进行了有益探索与改进，但离节能、低排放、低污染社区相差甚远。

全国城乡430多亿平方米存量建筑中，符合节能标准的仅5％ ，每年新建20亿平方米以上的建筑，90％ 以上仍为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计建成节能建筑只有10．6亿平方米，仅占全国城镇既有建筑面积的7％ ，既有建筑节能改造仍留在试点示范阶段，难以全面启动。

我国低碳房地产的发展对策

1.结合国家整体减排目标、制定低碳房地产发展战略

中国低碳房地产发展需要在借鉴国外低碳经济发展的理论和实践基础上，强调技术、政策和公共治理手段并重，构建可持续发展的低碳房地产体制和技术支撑体系。(1)结合国家整体减排目标，制定房地产业减排目标和强制执行措施，执行从项目规划、项目建设、项目验收到投入使用的生命周期全程低碳节能标准。(2)制定和完善建筑节能的相应法规文件和标准规范，建立房地产建筑工程设计、施工、验收、运行等全过程节能效果评价系统。(3)制定低碳住宅建设标准与节能控制指标，从住宅小区规划、建筑单体、环境控制等方面进行建筑节能评级与认证并保持认证标准的差异性、可持续性及可操作性。(4)参照美国的LEED认证、英国的BREEAM评估体系构建我国低碳建筑标准的第三方测评体系。

2.构建低碳房地产行业发展管理体制

低碳房地产涵盖了土地规划、建材选用、建设施工、经营销售、交付使用、物业管理各阶段，应该在城市规划、环保法律、技术标准、安全卫生法规、市场准入等方面制定有效措施，完善房地产行业发展宏观管理体制。(1)加强土地利用规划、城市规划与住宅小区规划环节衔接，实行“产居一体”的低冲击开发模式，优化公共交通网络建设，保持住宅区与就业密集区有便利的公共交通联接，方便居民徒步或依靠自行车出行，实现低碳交通。(2)推进新能源利用与建筑的一体化设计，实现房地产全寿命周期成本(建造成本、运营成本、维护成本及环境成本)之间进行综合平衡。(3)完善土地供应机制，推进住房供应结构的调整，鼓励购买中、小套型的经济实用住宅。(4)在符合城市规划和工程建设标准下，改变毛坯房(期房)销售模式为现房、精装房销售，适当延长建筑物的使用寿命，限制过度住房消费行为。

3.建立长效机制，化解低碳房地产研发企业风险

确定房地产开发企业(特别是国有及大型民营房地产企业)在低碳房地产发展中的主体地位，建立低碳房地产利益相关方(政府、行业协会、房地产相关企业、消费者)参与合作机制。(1)创造良好的投资环境，加大能源政策、技术政策、产业政策、消费政策支持力度，从生产、流通、消费、分配等各个环节出台优惠政策措施。(2)通过减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施，化解企业风险，鼓励更多房地产企业投身低碳发展。(3)创造有利于技术创新的环境条件，建立规划、设计、开发、施工及物业管理领域的官、产、学、研密切合作的国家研发体系，强化企业技术创新的动力机制，支持低碳房地产技术的研发、示范和使用。(4)搭建低碳房地产经济发展的信息平台，通过开创低碳信贷产品、设立碳基金、鼓励和引导企业参与清洁发展机制(CDM)项目，促进国内与全球房地产业发展同步。

4.构建公共参与机制、引导与鼓励公众低碳消费

低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，在低碳经济发展初级阶段，强调经济增长方式转变，而经济发展高级阶段低碳社会消费理念和行动的转变显得更为重要。 低碳房地产的核心和可持续的动力在于拥有低碳理念的城市居民，良好的公共参与机制是保障居民和企业积极参与到低碳城市建设中的先决条件。(1)整合低碳房地产价值体系的社会认同性，促进企业决策者及公众观念的转变，形成支持低碳房地产发展的社会氛围和舆论环境，引导企业在公众中树立良好的“低碳经济”形象，促进政府、企业完成低碳经济的目标和指标。(2)按我国科技部编制的《全民节能减排手册36项日常生活行为节能减排潜力量化指标》对公众进行低碳生活宣传及低碳消费引导，倡导资源回收利用和绿色消费。(3)合理分摊公众低碳消费成本。政府对购买全新低碳住宅消费者、对现有住房进行节能改造家庭、使用(更换)节能建材及节能电器的居民，提供抵押贷款、减税或补贴等差别性优惠政策。(4)倡导居住空间的低碳装饰、合理设计通风和采光系统、选用隔热保温的建筑材料、选用节能型取暖和制冷系统，避免过度装修。(5)推动家庭生活各环节“节能减排”，有效降低每个家庭的碳排放量；建设低碳社区，实现住宅社区能源消费自给自足。

5.加强国际合作、健全低碳房地产技术支撑体系

近30年来，发达国家在可再生能源的应用、自然通风采光设计、新型建筑保温材料研发、碳捕存技术等方面都成效显著。国际上较成熟的建筑节能技术主要体现在：维护结构热工性能、暖通空调技术、建筑照明节能、水工业与垃圾处理等方面。

我国与发达国家在低碳技术方面还存在较大落差，应加强与各国政府、国际组织在建筑节能减排领域的科技交流与合作。(1)采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，减少煤炭在能源消费结构中的比重，改变建筑用能及能耗结构。(2)通过整体优化设计，采用被动式的能源策略，提高能源转化效率。在建筑全生命周期内尽可能利用自然能源和废弃能源(热电厂废热与余热、地下热水、地源热泵、沼气、太阳能、风能、海洋潮汐能等) ，减少化学能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。(3)实行循环经济和清洁生产，实现建筑全生命周期内能源利用“3R”，即再利用(Reuse)、再节约(Reduce)、再循环(Recycle)与建筑“四节”(节地、节能、节水、节材)。(4)研发新型墙体体系，优化外墙(墙体材料、保温隔热)、门窗、屋面、楼地面四位一体的节能保温隔热技术、合理控制窗墙比，做好窗墙密闭保温隔热、热桥(冷桥)、遮阳等细部处理，来保障建筑节能减排的实现。