骗局多发
近年来，以房养老的套路贷案件引发社会关注，一些不法分子利用公证程序设置骗局。司法部副部长熊选国27日在国务院例行政策吹风会上表示，以房养老套路贷非法集资案件影响恶劣，教训深刻，近年来司法行政机关针对此类案件采取众多措施，全国公证行业在“以房养老”案件中基本杜绝了违法违规公证的情况。
“‘以房养老’套路贷非法集资案件前些年在北京出现过，有关公证机构违法违规，公证成为诈骗犯罪的一种工具。”熊选国指出，通过案件审理发现，公证机构办理这一类公证过程中有问题，有的是公证机构对当事人身份没有进行认真审核，有的是没有明确告知这些老人公证之后面临的法律后果，所以公证机构本身也存在违法违规的问题。
熊选国表示，近年来，司法行政机关包括司法部针对这些问题采取了很多措施，强调加强制度建设。司法部在2017年印发《关于公证执业“五不准”的通知》，针对此类案件易发的现象 ，规定五种情况不得办理公证，包括不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证，不准办理非金融机构融资合同公证，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不准办理具有担保性质的委托公证，不准未经实质审查出具公证书。
“通过‘五不准’制度规范，对于以房养老基本杜绝了违法违规公证的情况。同时，依法严厉查处有关违法违规的执业行为。”熊选国介绍,北京出现这种情况之后，司法行政机关即刻吊销了涉案公证员的执业证书，对于违规的公证处给予行政处罚。通过严厉处罚，以惩戒、防止出现类似违法违规公证行为。
熊选国指出，针对公证机构存在的突出问题，司法部今年开展了公证行业突出问题专项治理，重点治理违法违规执业，包括公证员严重违反公证程序规则，不履行审查核实职责，为不真实、不合法的事项出具公证书。“公证员不亲自办证，安排非公证员办证，这种违法违规的公证行为是这次整治的重点。”熊选国说。
对人民群众反映强烈的服务问题纳入整改范畴，包括要求群众提供不必要的证明材料，敷衍塞责、办事拖拉、违规延长办证期限、高于收费标准收费、分解收费项目、重复收费、变相乱收费等。
“在执业监管方面，利企便民公证服务是改革的重点。”熊选国明确，到2021年年底，公证证明材料清单制度、一次性告知制度、告知承诺制度得到普遍落实，将公证业务执业区域分类推进放宽至省一级，公证办理难繁慢的局面明显改观；到2025年，公证发展环境更加优化，“跨省通办”“全程网办”公证事项明显增多，公证利企便民体系更加完善，部门协同机制更加健全，基本解决公证办理难繁慢的问题。
为持续深化“最多跑一次”，司法部公共法律服务管理局负责人施汉生表示，要在今年6月底以前对“最多跑一次”进行回头看，对法律关系明确、事实清楚、没有争议的公证事项、委托、声明等，只要当事人材料齐全，经过公证人员判断真实，符合法定的受理条件，原则上全部纳入“最多跑一次”。
以房养老
项目发展
中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
2003年，时任中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务；
2004年底，中国保监会计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；
2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出类似建议。
2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。
2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。
2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。
以房养老
项目发展
以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者的各种简易方法，则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产
置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。
以房养老
表现模式
以房养老模式多。据我们大致归纳可包容30种。
（1）“倒按揭”养老。以房养老中最为人所知也最复杂的一种。
（2）售房养老。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、
按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
（3）家内售房养老。家庭内部父母与子女两代人之间的一种
房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。
（4）投房养老。用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的
租金收益养老。
（5）投资返本入住。
开发商将住房出售给老年住户后，又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还，带老年住户去世后，
开发商重新将住房收回。对住户来说可称为“投资返本入住”。
（6）合资
购房。老年人需要购买适合养老的住房，但在资金不敷使用时，联合其他机构或个人合资
购房，房屋购买到到收受，老年人率先使用，带老年人身故后，将该住房移交给合资对方享用或自主支配。
（7）
购房返款养老。房产营销机构从大规模营销房地产中，获得的超额营销费用中结余部分资金，返还给
购房客户并投入金融机构积累理财，并于客户年老后作为养老资金。
（8）父子合资
购房养老。父母与子女合资购买住房后，与子女共享
房屋产权，父母首先居住该住房，身故后将住房遗留给子女继承。
（9）父子接力贷款
购房养老。老年父母希望贷款购买
新房居住，限于资金不足，向
银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请
贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。
（10）异地养老。异地养老是离开自己的家乡，到其他更适合的地域，或更为节约合理地度过自己的晚年生活，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等。
（11）基地养老。在大城市周边的生态环境优越的地域，大量建造养老基地，并附设以完备的设施服务，将城市中的老年人自愿移入基地养老，将老人原居住的住宅价值通过价值转换，便换位老人养老所需要的现金流入。
（12）老年
公寓养老。老年人到老年
公寓居住养老，将原来居住住宅的价值搞活，支付
公寓的各式用费。
（13）老年社区养老。老年人将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。
（14）农家养老。城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村，购买或租住住房，在农村养老生活。
（15）集资合作养老。富裕起来的老年人动用自己的财力，合资建造自己需要的养老机构，并在机构中自我管理运营，舒适养老度过晚年生活。
（16）住房
置换养老。通过住房资源的
置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情形。
（17）售房入院养老。老年人将自有住宅出售，自己住到养老院或养老基地中，作舒适养老。
（18）售房入院+养老寿险养老。本模式是在售房入院的基础上产生，老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老，房款则趸交与寿险公司，办理终生型的养老寿险产品，以保障终生生活无忧。
（19）租房入院养老。老年人将住房对外出租，自己用
租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。
（20）宅基地换养老。老年农民集中居住养老
公寓，用宅基地换去养老保障。
（22）招徕房客养老。老年人空有较大住宅，却空落落少人居住，现将部分
空置房间对外出租，收取
租金养老。
（23）购养老房养老。老年人购买适合养老的住宅，长期居住安心养老，度过晚年生活。
（24）合居共住养老。若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后，合居共住一起养老。
（25）托付赡养养老。儿女整日工作忙碌，故此将自己应对父母尽到的赡养义务，有偿委托他人代为履行。
（26）遗赠扶养养老。如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠，也无过多现金可资养老运用，却有一套可观的房产，这就可以同某位可靠人士签约，由对方负责自己有生之年生活赡养的义务，到自己寿终正寝之时，所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。
（27）以房换养养老。“给我你的房子，我为你养老送终”，可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的“现代版”，发达国家倒按揭房产养老模式的“修订版”。
（28）住房出典养老。老人可以选择住宅出典，取得整笔款项用于投资，获得投资收益后再将房屋重新赎回，余剩部分用作养老支出。
（29）以房自助养老。2007年4月21日《新京报》报道，“上海将试点以房自助养老，
公积金管理中心做房东”。与反向抵押贷款不同的是，它从一开始就变更了房屋的产权人。
（30）法国的VIAGER养老。在法国房地产交易市场出现的一种新的
购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统，也可称为一种以房养老的新模式。
以上第1-9种为以房养老的金融养老模式，第10-15种为以房养老的集中养老模式，第16-24种为以房养老的换房养老模式，第25-30种为以房养老的托付养老模式。以上以房养老模式都是基于不同的背景假设，详细内容可参见浙江大学柴效武教授的著作《以房养老》、《以房养老漫谈》、《以房养老30法》等。
以房养老
存在问题
法律制度
法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到
房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。
如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿
房地产评估来说，由于起步较晚，中国
房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人
居住权的优先保护原则。
养老观念
“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的
房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。
金融机构
“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产
市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。
养老机构
老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。
产权制约
我国推行的
住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将
房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
适用人群
按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。
