编辑上传视频 二手房评估价

定义

采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。

如何评估

评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。

毛估说不过去 市场比较可摆平

一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。

二手房定价相关系数多多

影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里最多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

二手房具有时效性

业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。

另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。

简易的评估

对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。

第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。

定价因素

在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素。

房屋因素

旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

环境因素

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

测算价格

二手房，以同地区商品房价格为基准：

房屋因素

（1）折旧：年折旧－2%

（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%

（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%

（4）朝向：无朝南外门窗－5%

环境因素

（1）无物业管理－5%

（2）非独立封闭小区－5%

（3）有省、市重点小学区+15%

心理因素

我们举一个实例来验证一下。

房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

土地级别：二级地区。

房屋结构：混合一等

套型：“三小”套型－10%

建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%

楼层：共七层，此房位于二楼－3%

朝向：南北

物业管理：非小区、无物业管理－10%

学区：重点中小学+15%

心理因素：－8%

当地商品房价格为：4500元/平方米

4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

形成原因

二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。

实体因素可以参照一定标准；但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。

一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。

一般因素

即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。

此外，心理因素也会影响房价。

区域因素

就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。

1、气候条件 阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

2、居民素质如何 它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。

3、街道与交通状况 如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4、基础设施与公益设施状况如何 如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。

5、商业网点是否齐全 如购物是否便利。

6、环境状况 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。

7、住宅布局是否合理 如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。道理不言自明。

个别因素

影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。

环境因素

不同的二手房类型，在位置的选择上有着不同的标准和要求。在选择居住性二手房时，要注意以下因素：

自然条件

自然条件中，日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化，是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。

对于气象状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林，由于局部区域绿地的变化而影响局部气象条件。

对于人文和天然环境状态，主要体现于所谓的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致，往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现，同时也是小区物业管理是否运转良好的直接性外在表现。如果某二手房所处住宅区内部环境质量粗劣，外在环境形象丑陋，可想而知，常年在此居家将绝不是乐业静修的理想居所。其次，如果房屋依水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言。同时也必将远离尘嚣和噪音的污染，换来一片宁静。也许，“推窗望景”享受的不仅仅是视觉上的满足，更多的是心理上的满足与充盈。

对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水二手房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大型的洪涝灾害，该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海二手房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点（或地区）是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。

环境条件

环境条件主要是指二手房所处区域的城市功能规划性质、周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择，首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分。

在购买居住性二手房对房屋地点的环境因素选择时，就要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的二手房，尽量购买已形成或有条件形成大规模居住区的地点。此外，伴随着经济的发展，城市区域在不断地扩大，人们的消费习性及需求方式也趋向现代化，即生活、住宅有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便直很多，更多人喜欢购买郊区二手房。此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，就可能出现配套的公共设施滞后、环境条件恶劣等问题。

交通条件

交通条件主要是指城市及二手房所在居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的居住性二手房。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设，城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。单从交通条件这一因素来看，城市中心地点的二手房要优于城郊二手房，因为其可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然，选择城市中心地点二手房要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。

配套条件

配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。

计算折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。

在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0。

（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

造价－残值 造价×（1－残值率）

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：

旧房价格=造价－年折旧费已使用年数

当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

相关知识

室内净高

楼房的层高是指上下两层楼面或地面之间的垂直距离，包括楼板的厚度。随着精装修房的出现，层高已无太大的实际意义，因为一些房屋经过吊顶、铺装地板等装修，室内净高有了很大变化。那么室内净高有无规定呢？

根据建设部1999年3月25日颁布的《住宅设计规范》规定：室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

其中：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。

厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。

厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。