下载房天下APP

扫码下载房天下APP

房天下>百科>认购书

认购书相册

基本信息

中文名
认购书
外文名
Subscribe book

编辑上传视频 认购书

认购书

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。

基本释义

认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。

认购书并不是法律规定的必要环节,只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容,并经买卖双方签订,也同样具备法律效力。只不过在实践中,由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别,印刷质量有优劣之分,对于一些印制简单的认购书,购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下,签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。

于是,由此而引发的纠纷就成为不少购房人的烦恼。对此,希望购房人能充分重视。

根据《中华人民共和国民法通则》有关规定,“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前,当事人约定将来签订合同的民事行为。因此,“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

认购书问题

在正式房地产买卖合同签订之前,买方一般先与发展商签订购房临时认购书。《认购书》虽然是临时的,但也具有法律效力。《合同法》规定:“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前,又订立《意向书》、《预订书》等的,如确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”可见,临时认购书是具有法律效力的,不可随便签订,否则将会严重影响你的利益。签署购房临时认购书之前应注意:

要对开发商有个基本了解,做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料,包括营业执照土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中,可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次,还应当多问问同一楼盘的其他业主,包括不同时间购房的业主,以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时,还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息,包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。

要细审《认购书》条款。《认购书》中至少应对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定,否则《认购书》没有产生效力的事实基础。实际上,只要《认购书》具备合同主要条款并生效后,在与正式合同没有冲突的情况下,他可以做主合同的补充。如小王买房时与发展商在《认购书》中约定收楼以商场首层销售图纸为准,如不符合上述的情况,则退回所付房款。随后他与发展商签订了《商品房预售合同》并一次性支付房款。发展商通知收楼后,小王发现首层实际情况与《认购书》约定图纸不符,但发展商说《认购书》仅是双方就买卖达成的意向,在《商品房预售合同》签订后,《认购书》无效。发展商的说法是不对的,小王与发展商所签订的《认购书》是有效的。依据我国《合同法》有关规定,《认购书》是双方自愿签订的,内容没有违反法律法规的规定,是有效的合同。虽然双方在签订《认购书》后,又重新签订《商品房预售合同》,但《认购书》与《商品房预售合同》并没有冲突,而且双方并没有确认终止所签订的《认购书》,故此《认购书》应作为双方买卖合同的一部分。发展商违反《认购书》的约定,没有按出售房屋图纸所标明的状况交付房屋给小王,即构成违约,小王最后向法院起诉。法院判决发展商退回小王已支付的房款和利息

纠纷情况

买房签了认购协议书可以退定金吗?认购书


认购协议具有法律效力。所以应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。没有合理理由的话,定金是不退的。

签订认购书之后退定金应当向有关房地产开发商要求解除合同即可,如果开发商拒绝退还,则可以向人民法院提起诉讼。

如果买方在合同规定的时间内没有继续签约购房合同,属于违反买方的合同,定金不返还。卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。

定金与认购金不同,定金是一种合同履行的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,发展商有权以购房者违约为由不退定金;如果发展商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。

对于购房者来说,为了避免丧失认购金或定金,千万不要急于在签订认购书时马上交钱,而是要考虑清楚后再说。一旦决定交钱认购,不妨在认购书中书面约定,如果购房者决定放弃认购的房屋,发展商应当将定金或认购金退还。

新房认购书要注意些什么?认购书


签订认购书,需要注意认购书中的内容不要写错,尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证零差错,如果出现差错,可能会导致买房纠纷。

①当事人双方基本情况别写错
在填写卖方信息的时候,要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售,那么应该在认购书中写明代理关系。
填写购房者本人相关信息时,要注意“认购人”写自己的名字,通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书,需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房,认购人写公司全称。

②房屋的基本情况要写清
在签订认购书的时候,自己认购的房子的基本情况,要在认购书中写清楚。一般情况下,预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。
如果签订时是空白的,这时就要警惕了,没有预售/销售许可证的房子,卖出去也是不合法的,如果开发商到办理产权变更之日时,还拿不到相关证件,也是没有办法办理房屋产权所有证的。
实际上,只要认购书具备合同主要条款并生效后,在于正式合同没有冲突的情况下,可以做主合同的补充。

③价款与付款方式约定清楚
房屋单价约定要写清楚,注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚,不要出现差错。

④定金违约要约定
约定清楚交定金的时间、定金金额(缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20%),违约后对定金的处理办法。

⑤开发商承诺要写进认购书
在看房时,销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等,都要写进认购书中。包括承诺不兑现,违约如何处理等,都要做出明确的规定。实际操作中,要将承诺写进认购书,还需要与开发商进行交涉。
签订认购书时,还要琢磨一下认购书中的条款是否平等,如果有不对等的条款,可以直接向开发商提出异议。


相关资讯(197条)

查看更多
  • 认购书有必要签吗?签认购书要注意哪些问题

    认购书一般是在购房者选好了房子之后签订的,也可以说是房屋购买意向书,认购书可不是随便签的,购房者签了认购书,就相当于承诺是要购买该楼盘的房子了,并且签了认购书还需要交定金作为保证,如果以后不买房子了,自己之前交的定金就有可能要不回来,那么...

    来源自房天下阅读人数142019-10-27

  • 认购书中都有哪些内容?如何签订认购书?

    认购书是购房者在签订购房合同之前需要签的一份协议,但是签订认购书却不是购买房屋必须要经过的一个步骤,大家在办理购房手续的时候一定要清楚哪些是必须要办理的手续,那么手续可以免去办理的麻烦,现在购买新房的时候就可能会遇到签认购书的情况,那么认...

    来源自房天下阅读人数92019-09-28

  • 什么是商品房认购书 认购书和买卖合同一样?

    许多开发商为了尽快收集资金,显示自己房屋售出成绩,常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书的同时收取一定数额的定金。那么,什么是商品房认购书?商品房认购书有法律效力吗?商品房认购书有怎样的效力呢?商品房认购书的陷阱一般都是对具体的房屋地址、...

    来源自房天下阅读人数52018-09-13

参考文献

1、认购书[引用日期2021-11-25 12:12:33]

免责申明:天下百科内容由网友共同编辑,不代表天下百科立场。如您发现词条内容不准确或不完善,欢迎参与修正 立即前往>>