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空置率

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空置率

算法

空置率的算法－－当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积

空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积空置率=空置商品房面积/当年竣工面积

众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。

西方空置率的常用算法：

空置率= 待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租

就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。

专家认为不适用于中国：

原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。 空置率

相关最新信息

某研究机构2022年8月发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称报告)，首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。需要说明的是，此次调研，机构将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”。

住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

该次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。即便如此，内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

空置率        图片来自 贝壳研究院

南昌，住房空置率为何如此之高？

近十年来，具有悠久历史的南昌实现了跨越式发展，不仅GDP和人口大幅增长，城市面貌以及天际线也有了极大改变，红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积更是从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

然而新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。

今年年初，南昌已经出台新规称将限制超高层建筑的高度和数量。

近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势明显，南昌正是一个缩影。在我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。如今，走减量式发展、内涵式发展路线，已经成为多数大中城市的追求。

空置率

海外情况

影响

商品房空置率对房地产投资波动的影响目前国内流行的观点认为，投资波动通常是在外部冲击下经过内部传导机制的作用而形成的。外部冲击包括诸如宏观经济环境、经济政策、需求变化、体制变动等多方面的因素。一般认为，影响房地产投资波动的外部冲击主要来自三个方面：国民经济的波动、宏观政策的变化和开发商的行为。⑴当一国的经济处于扩张阶段时，对房地产的需求剧烈增加，新增的需求在短期内得不到满足，房地产价格趋于上涨，使房地产投资迅速膨胀。反之，房地产投资则迅速减少。而且房地产投资的波动幅度更大、更猛烈。⑵政府宏观政策，对市场供给和需求产生两方面的影响，它既可以起到稳定的作用，又可以在一旦政策失误或调控过度时，加剧房地产投资的波动。⑶开发商的主要行为是投资，而房地产投资的特点是周期长，影响时间也长，投资规模难以根据市场情况做出迅速调整。而且开发商多是进行静态预期，当开发商当年盈利水平下降时，就会压缩投资；当市场销售畅通时，当期盈利增加，开发商的信心就会增强，投资规模就会加大。

那么空置率作为衡量房地产开发是否过热的主要依据之一，是如何对房地产开发投资情况产生影响的呢？

空置率是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置房屋的类型、占市场可供应的比例，反映了市场的有效需求、引导市场供应，在一定程度上影响着房地产投资的规模及市场的走势。

⒈空置率是对过去投资情况的反映

据统计资料表明，中国目前的房地产开发建设项目从投资到最后交付使用并形成空置的周期大体为2～3年①，也就是说，某个时点商品房的可供应量是由2～3年前的投资所引起的，那么，空置的产生也是2～3年前投资留下的后遗症。投资的波动会导致空置率的波动。这样，通过对空置率的分析，可以对过去的投资是否适量，是否和国民经济发展水平同步做出一个大体的总结。

如果空置率在符合社会经济发展水平的合理空置区之内，说明过去的房地产投资和国民经济发展水平是同步的；如果空置率超出了该合理空置区，达到了过量区或者危险区，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了国民经济的发展水平，国家相关部门在今后的宏观调控中应总结经验，吸取教训，以为后用；如果该空置率处于空置不足区，说明房地产投资不足，那么在新政策的制定上，可以考虑为房地产业创造更为宽松的环境，鼓励加大投资，促进房地产业的发展。

⒉空置率可以指导现在的投资按照投资运作理论，房地产投资者应把投资看作是资本的运动过程，从资本的本质和运动规律去研究投资，实施投资。做出一项房地产投资决策，考虑的应该是将来的需求，而不是当期的需求，即应该进行动态预期。因为房地产商品建设周期长，决策时的需求很大，但建成之后，原先的需求可能已经被满足了，从而导致商品房的空置。

空置率指标的引入，可以在对投资规模进行调控的过程中起到参考作用。比如，国家要确定今年房地产投资的总规模，那么根据居民的收入水平和社会经济发展状况等一系列指标，对商品房的需求量进行动态预期，该预期需求量扣除存量空置房的规模，得出的是新增商品房的规模。新增商品房的规模确定了，就可对房地产投资规模进行科学的调控。当房地产投资规模超过了计算出的新增规模时，国家应加强宏观调控力度，控制投资，以防出现投资过热，空置率大幅上升；如果房地产投资规模小于该规模，国家可考虑放宽政策，刺激房地产投资，以保证房地产业的持续稳定发展。当然，为了保证消费者在购买商品房时有一定的选择余地，保持一定的空置率是必要的，实际发生的房地产投资规模可以在计算出的新增商品房规模的基础上进行适当的浮动。

空置率指标要能够起到反映过去投资、指导现在投资的作用，其前提条件是空置率的计算必须非常科学、准确，计算出来的空置率是对商品房供给和需求状况的真实反映。正确的空置率能够指导投资，但失真的空置率只会对宏观调控起误导作用。