现状
房贷荒 “房贷荒”已经延续到了2022年
近日,《先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况,工作人员分别给出了“已暂停
个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响,放款
周期延长”等回复。
限制加杠杆,房贷利率上调,正成为
房地产市场“稳房价、稳预期”的重要利器。受银行收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金,
购房者看房
买房的热情开始降低,而二手房房东担心迟迟拿不到尾款,也会对意向
购房者比较挑剔,更希望寻得能够全款支付的
购房者。”
另外,延缓放款也给
开发商带来了冲击。银行放款慢,导致他们此前
开盘的项目没有回笼到充足的资金。部分供应商也迟迟未收到房企应付的款项。”
部分银行全面暂停房贷申请
在上海,今年从申请到放款至少需要半年时间。其中,审批流程大概需要20天左右,放款需要4个多月的时间。而去年同期从审批到放款,大概只需要1个月左右。”
采访中发现,中国银行武汉分行、招商银行金华及合肥分行、浙商银行杭州分行、徽商银行合肥分行等工作人员均明确表示已暂停房贷申请,主要原因在于贷款额度不够,至少得到明年才能恢复申请,明年的具体时间也还不确定。
其中,中国银行武汉分行仅暂停了
二手房贷款,招商银行和浙商银行多家分行则全面暂停了
新房和二手房的贷款。徽商银行合肥分行的一位工作人员:“目前已经暂停了二手房的贷款,我们一直是没有涉及
新房贷款的。”
而在尚未暂停房贷申请的银行中,只有建设银行苏州分行、招商银行苏州分行以及上海银行宁波分行工作人员表示,放款时间大概在2~3个月。另外多家银行工作人员则称:放款时间现在不能确定,至少需要半年左右,大概得等到明年1~2月份。
此外,多家银行分行工作人员表示,目前只对列入银行准入范围
开发商的
购房者,或者有合作关系的
中介机构平台客户提供贷款,交通银行工作人员表示:“我们没有指定的合作
开发商或
中介平台,
购房者只要手续齐全都可以申请。”
对此,部分银行工作人员给出的解释是:“首先是为了降低风险,毕竟有第三方作担保。其次是因为贷款额度紧张,我们也要选择优质的
开发商或者合作的
中介平台。”
去年12月份,中国人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构
房地产贷款集中度管理制度的通知》。根据不同的机构类型,划分不同的房地产贷款集中度。其中,针对中资大型银行,房地产贷款占比上限为40%,
个人住房贷款占比上限为32.5%。而中资中型银行的上限则分别为27.5%和20%。这使得今年以来,银行加强了对房地产贷款的控制。
多城接连上调房贷利率
“目前首套房的利率是5.73%,二套房的利率是5.98%。”交通银行武汉分行营业部贷款中心的工作人员坦言:“目前的利率,仅供参考,预计近期武汉的住房
贷款利率要上调。”
事实上,今年以来,“
加息潮”已经在多个城市蔓延。根据融360大数据研究院公布的数据显示,进入2021年,已经有30个城市的房贷利率较2020年底上涨,加入了上调房贷利率的阵营,并纷纷突破了6%和7%的“关口”。
根据上述数据显示,今年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨,全国房贷的平均利率已经连续多个月处于稳步上升的状态。在今年5月,全国
首套房贷款平均利率为5.33%,较2020年底上涨11BP;
二套房贷款平均利率为5.61%,较2020年底上涨了8BP。而到了7月份,全国首套、二套的房贷平均利率则分别达到了5.38%、5.65%。
与此同时,今年5月份以来,杭州、宁波、苏州等地多家银行上调了首套及二套房贷利率。其中苏州上调幅度较大,在5月份,苏州市将
首套房贷款利率上调了60BP至5.65%,二套房上调40BP至6.0%。
从7月底开始,苏州市的首套房贷利率便“突破”了6%。而苏州市多家银行的二套房贷利率,已经逼近7%。近日,浦发银行苏州分行的工作人员向记者表示:“目前首套房和二套房的利率分别为6%和6.5%”。而苏州银行在苏州当地的工作人员也透露道:“首套房利率已经达到6.5%,二套房利率为6.7%。”
而一直处于房贷利率“低洼地”的上海市,也在7月末,全线上调了房贷利率,步入“5时代”。日前,中国银行和交通银行等大型国有银行上海分行营业部贷款中心负责人向记者确认称:“上海
首套房贷利率已从原先的4.65%上调至5%,二套房贷利率则从5.25%上调至了5.7%。”
以苏州市管辖区域内的县级市——昆山为例,有数据显示,截至8月末,该县级市大部分银行的
首套房贷利率为6.5%~6.7%。与此同时,对于仍有贷款未结清的
购房者,执行的二套房贷利率则从6.7%起,最高值已经突破了7%。
若按利率上调至6%计算,则
利息总额将达到580万元左右,相较4.9%的利率,
购房者需多支付125万元的
利息;若按照7%的房贷利率计算,那么
利息总额将共计698万元左右,相较于4.9%的利率,
购房者需多交付的
利息则将达到243万元。
“房贷利率的上调,尤其是今年以来大幅度的利率上涨情况,会导致总利息额大幅上涨,增加了资金压力,限制‘高杠杆’。这对于房地产市场,是立竿见影的一种调控手段。” 市场表现
房贷荒
从9月开始,银行的房贷额度就开始急剧收紧,进入10月,更是到了放款很难的境地,不仅贷款紧张,而且利率也几乎全面上涨。从2013年10月初开始,华夏银行天津红桥支行、广发银行天津分行、平安银行广州万达广场支行等多家中小银行工作人员即明确表示已暂停房贷;中信银行天津海河支行工作人员表示房贷还有,但已取消首套房利率优惠;中信银行广州科技园支行则表示,首套房和二套房的贷款利率都要上浮10%到15%。国有大型银行虽仍可提供首套房贷款,但不保证八五折的利率优惠,贷款的流程也有一定程度的延长。
进入11月以来,银行“停贷”“缓贷”的现象从京津沪广深等大城市向二三线城市全面蔓延。在全国32个重点城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。
11月18日,广州市发布相关规定,要求“二套房首付不得低于70%”,成为继上海、深圳之后第三个实施“二套房首付七成”政策的城市。
原因
政策面
从政策角度来看,政府原来支持房地产大发展,银监会将房贷的风险权重定为50%,这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说,是最大的放贷动力。但随着
房产泡沫加大,这项政策已经开始受到质疑,在2012年的《商业银行资本管理办法征求意见稿》中,二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条,明确将
个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%,但可见无论是银行业界还是管理层,都开始重视房贷的风险防范。
银行本身
资金紧张、额度控制,是银行可以拿得出手的理由,也是银行可以公开拒绝向消费者贷款的“原因”。但是,真正的原因可能并不在此,而在于房贷与一般的贷款相比,效益实在“低”得让银行无法接受。
就以最不被银行看好,也是银行最不愿意涉足的中小企业、小微
企业贷款为例,虽然风险大一些、手续繁一些、效益低一些,但与房贷相比,不仅利率可以上浮20%以上,而且可以在贷款过程中附加许多为银行获取其他利益的条件,比如搭售理财产品、收取中间费用以及缴纳存款
保证金等,使银行实际获得的利益远高于
贷款利率。更重要的,还能让银行迎合当前的政策要求,使经营者得到政治上的认可。
相反,房贷则除了
利息之外,很难再在发放贷款过程中增加其他方面的附加条件,获得其他方面的收益。自然,也就极不愿意从事此项业务了。
影响
“房贷荒”的负面效应实则仍体现为公平与效率的矛盾。具体来说就是,金融机构基于自身利益导向,其首先抛却的必然是还款能力相对较弱的借款人申请,但偏偏又正是这部分借款人,其
购房需求更为依赖于外源性的资金支持。
支持首套、自住,以及
改善性住房需求,这是一以贯之的以公平为导向的政策诉求,但是这类必须予以严肃应对的政策诉求在中国经济/金融不断提升其市场化水平的进程中,往往又很容易成为市场失灵难以覆盖到的角落。因此,这就必须仰赖政府“有形之手”及时进行矫正或填补,而“房贷荒”的出现,其具体应对措施,当可通过贴息、退税、政府担保等方式化解,免于殃及“刚需”。