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房地产信贷相册

基本信息

中文名
房地产信贷

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房地产信贷

房地产信贷是银行或其他金融机构以房地产为特定对象,进行资金融通的信用活动。它是市场经济的产物,是在房地产经济市场化过程中产生、发展起来的,具有特定活动领域的信贷业务。其基本含义是银行或其他金融机构通过各种信用手段,把动员、筹集起来的社会闲散资金的支配权,以偿还为条件暂时让渡给房屋土地的开发、经营者和住房消费者的一种借贷行为。房地产信贷包括房地产信贷资金来源和房地产信贷资金运用两个方面。

房地产信贷管理

房地产信贷管理会放松吗?央行最新回应
房地产信贷

10月15日,央行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,金融市场司司长邹澜回应了诸多关于房地产相关问题,包括房企融资管理、个人房贷发放、房企美元债、恒大债务风险等。

邹澜表示,恒大集团风险对金融行业的外溢性可控,相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。

房贷供需关系将在房价回稳后恢复正常


针对房地产信贷管理相关问题,邹澜表示,十九大以来,中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,加快建立房地产长效机制,在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时,也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展,降低了整体金融风险水平。中央关于房地产调控的战略和方针,是我们做好房地产金融工作的长期遵循。

“从数据上看,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”邹澜称。

对金融机构执行房企融资管理进行纠偏


邹澜也进一步指出,近期,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象,2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后,在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

“针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。”邹澜强调。

恒大金融风险可控


就恒大债务危机是否会引发系统性风险,邹澜回应表示,恒大集团总负债中,金融负债不到三分之一。债权人也比较分散,单个金融机构风险敞口不大。总体上看,其风险对金融行业的外溢性可控。

“恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来,这家公司经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。”邹澜说。

目前,相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

邹澜称,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

房企美元债下跌属自然反应


针对房地产企业海外美元债券价格下跌问题,邹澜表示,近期,受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响,境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌,这是市场在违约事件出现后的自然反应,历史上也有很多案例。

“比如说,前段时间华融集团出现风险后,市场避险情绪急剧上升,连带其他资产管理公司的股价、债券价格也都出现下跌,再融资困难,随着8月华融成功引入战投,境外债券折价快速收窄,市场情绪得以恢复。”他说。

目前,相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

邹澜表示:“我们也注意到,一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。”

定义

它是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款,而是运用银行信贷和政府采取减税免税、放宽贷款条件等优惠政策,鼓励银行筹集融通资金扩大住宅贷款。

房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款,而是运用银行信贷和政府采取减税免税、放宽贷款条件等优惠政策,鼓励银行筹集融通资金扩大住宅贷款。房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括:开办住宅建设基金专项存款业务,推广个人住宅储蓄存贷款业务;支持和促进住宅建设产业化;把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。

来源

房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括:开办住宅建设基金专项存款业务,推广个人住宅储蓄存贷款业务;支持和促进住宅建设产业化;把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。

作用

一、刺激居民储蓄事业的发展

房地产信贷提前实现了住房储蓄的长期目标。就普通家庭来说,有即时支付能力的住房需求者总是极少数。居民若要购买住房,首先必须长期储蓄。有的金融机构规定,在取得住房贷款之前,必须有一定的储蓄额,这一定的储蓄额便成了房地产贷款的必要条件之一。居民取得住房贷款之后,必须逐月偿还贷款本息,就个人而言,偿还贷款可看成是一种负债储蓄。这就是说,房地产信贷的推行,节省了原来个人储蓄的时间,使住房需求能提前实现,即把个人通过长期储蓄积累的购买力转变为信用方式的现实购买力。所以,房地产信贷能刺激居民储蓄事业的发展。

二、实现信贷资金的增值和再生

房地产信贷的有偿使用和还本付息机能,以及随经济发展房地产自身的增值性都决定了房地产信贷的增值作用,且具有很强的再生能力。因此,许多国家都规定,住房信贷和投资由指定的专业银行经营,这就既可以为住房投资吸收社会资金,又可以集中使用房地产信贷资金,做到专款专用。同时,房地产信贷的增值作用和再生能力,还来自分期收回的信贷本息所引起的基期信贷资金总额的增值,主要还是由于收回的信贷本息的下一轮贷款。这样,便加速了资金的周转。实现了信贷资金的增值和再生,使原有的信贷资金能解决更多居民住房资金的不足,对全社会住房问题的解决发挥着重要的作用。

三、促进住房信贷资金的合理运行

房地产信贷资金按有偿使用原则运行,有借有还,按期还本付息,这是信贷资金的客观属性所决定的。房地产信贷资金的广泛筹集和运用,能在更大程度上缓解资金短缺,减少国家财政负担,改变只采用财政拨款来进行住房投资,资金利用效率低下,甚至还要亏本经营的局面,从而保证了住房资金的合理运行。

四、引导居民消费,建立合理的消费结构

发展房地产信贷能够大量吸引社会闲散资金,将居民的消费需求导向住房消费,这为建立合理的消费结构创造了良好的条件。

世界上凡实行公有住宅出租而推行低租金住房制度的国家,其住房费用在个人消费支出中所占比重很低。这样,必然导致两个不合理现象的发生:一方面是国家财政对住房投资的负担日益加重;另一方面是居民消费需求结构畸形发展,从而形成消费基金“过剩”,冲击消费品市场。

住房信贷的建立,一方面可将闲置的消费基金集中起来用于住房建设;另一方面,也为扩大住房消费创造了条件,同时也疏导了其他消费需求,特别是相对缩减了对高档消费品的需求,将居民消费结构引向合理化。

五、推进住房商品化进程

信贷是商品经济发展的产物,住房信贷的建立和发展必将推进住房的商品化经营,促进住房商品化的实现。因为住房是普通家庭拥有的、价值最大的财产,居民难以承受一次性付款的经济压力,而采用住房信贷这一积少成多的有效形式,是解决居民购房资金不足的捷径。因此,住房信贷就成了住房商品化、自有化的强有力杠杆。

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