编辑 上传视频 商服用地

主要范围

1.批发零售用地。指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。

2.商务金融用地。指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

3.住宿餐饮用地。指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。

4.其他商服用地。指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。

应用领域

商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。

主要特征

（1）出让使用年限最短。在我国商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。

（2）受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。

（3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。

（4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。

（5）比较适宜收益还原法评估。

（6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。

相关案例

调整使用年限后直接确定为商服用地

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，各类用地最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

但什么是综合或者其他用地，条例并未进行界定。2001年国土资源部印发的《全国土地分类（试行）》中也没有综合或者其他用地类别。2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本明确规定，合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写。《全国土地分类（试行）》颁布后，应按《全国土地分类（试行）》规定的土地三级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此，综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，其他用地也显然不是“商服用地”。

2001年《全国土地分类（试行）》及2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》，都规定了企业厂区外独立的办公场所等用地列为“商服用地”。为了将历史上的土地分类与现行土地分类相衔接，我们可以从土地出让价格、出让年限入手，将该公司于2001年出让的办公用地直接确定为“商服用地”，使用年限要从50年调整为40年。考虑其他用地是历史上特殊时期的土地分类，可以将40年“商服用地”与50年的“其他用地”的土地出让价格视为相当，不过在实际操作时，应先征得业主的同意。如果业主不同意，可以根据实际使用现状对该宗地进行用途分类，并对其价格进行重新评估，按照评估后的核准地价，由国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让补充合同，在土地使用者缴纳应缴出让金后办理登记。

商业用地使用年限： 　根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第15号)中华人民共和国物权法的规定第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。