保障性租赁住房政策“组合拳”
第七次
全国人口普查数据显示，2020年全国流动人口近3.76亿人，10年间增长近70%，市场租房需求进一步扩大。数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的租房人口占
常住人口比例超过40%。
整体看，我国住房绝对短缺问题已经解决，但住房
结构性短缺问题仍然显著。大城市经济活跃，产业发达，人口虹吸能力强，但大城市房价高，相当一部分人很难通过
购房解决居住问题，只能转向
住房租赁市场。
但是，我国
住房租赁市场存在
房源供应不足、质量参差不齐、租赁关系不稳定、租金较高且缺乏租金管控规范、以个人
业主出租为主等问题，发展仍然存在较大短板。大城市青年人、
新市民等城市“
夹心层”很可能步入买不起房又租不好房的困局。
2015年，中央经济工作会议将“租购并举”作为深化
住房制度改革的重要方向。但长期以来，我国城市居民解决住房问题的思路都以
购房为主，之前房价持续上涨、租购不同权等现实问题又强化了居民的
购房观念，租购
结构发展失衡问题仍然悬而未决。
保障性租赁住房政策的推出，为规范
住房租赁市场，解决大城市
新市民、青年人居住难题，推进租购并举的
住房制度改革，促进人产城融合发展打开了新思路。
2019年年底，住建部部署13城完善
住房保障体系试点工作，重点即大力发展
政策性租赁住房，主张利用闲置
土地和闲置
房屋等建设租赁住房。在此基础上，2020年中央经济会议提出要重视保障性租赁住房建设。此后，发展保障性租赁住房政策推出节奏加快。今年两会明确，要增加保障性租赁住房供给，其后在“十四五”规划纲要、中央政治局会议、住建部座谈会、国常会等文件和会议中，均涉及保障性租赁住房相关内容。
6月24日，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称：国办《意见》）正式推出，明确保障性租赁住房主要以
建筑面积不超70平方米的
小户型为主，租金低于同
地段同品质市场租赁住房租金，解决
新市民、青年人等群体的住房困难问题。
为顺利推进保障性租赁住房建设，《意见》进一步提出“一揽子”支持政策，包括
土地支持政策、中央补助资金支持、降低
税费负担、执行
民水民电价格、进一步加强金融支持等等。通过政策“组合拳”，着力解决既不符合
公租房申请要求，又不具备
共有产权房购买能力的
新市民、青年人的住房问题。
7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好
房地产市场调控工作电视电话会议召开，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。
住建部数据显示，1-9月，全国40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。
保障性租赁住房
地方保障性租赁住房建设“加速度”
政策力推之后，各地保障性租赁住房建设工作密集进入加速期。
14个“双万”城市为样本，即北京、上海、广州、深圳、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、西安、郑州、青岛、天津和长沙，对各市保障性租赁住房的发展目标、建设细则和最新进展进行梳理研究。
截至11月12日，14城中，广州、苏州、成都、杭州、武汉、青岛等已推出保障性租赁住房专项指导文件的征求意见稿或正式意见；深圳、天津发布了非居住存量房改建保障性租赁住房指导意见的征求意见稿；上海和广州发布住房发展“十四五”规划，均有保障性租赁住房建设要求，西安则针对性发布“十四五”保障性租赁住房发展规划。
步入11月之后，各地保障性租赁住房政策设计节奏明显加快，深圳、杭州、武汉、西安、青岛5城的相关文件均在11月推出。可以预见，北京、重庆、长沙等城市的保障性租赁住房发展细则也在加紧制定和公开中。
从目标看，各地均明确要加大保障性租赁住房供应力度，多市明确“十四五”期间保障性
住房租赁建设数量占住房供应总套数的30%以上。例如，杭州明确在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房33万套（间），新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数比例力争达到30%以上。
从保障对象看，部分城市在国办《意见》基础上将保障对象要求具体化。例如，武汉规定在该市正常缴纳社保且无自有住房的
新市民、青年人及符合武汉人才租房承租条件的对象符合要求；青岛在征求意见稿中明确，需要同时满足青岛
常住户口或在青岛办理居住登记，已与用人单位签订劳动合同，连续在青岛缴纳6个月以上社保，本人及配偶在固定区域无房4个条件方可租赁保障性租赁住房。
住房选址方面，各地明确保障性租赁住房建设要充分考虑交通等因素，平衡职住问题。例如，杭州鼓励利用地铁、公交停保基地等上盖物业新（改）建保障性租赁住房，明确新开工建设的保障性租赁住房主要安排在
产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。
租金也是租房人关注的焦点之一。国办《意见》明确，保障性租赁住房的租金低于同
地段同品质市场租赁住房租金。深圳在此基础上规定年租金涨幅不超5%，单次租赁期限原则上不低于30天，经
承租人同意可按月、季、年收取租金。成都则规定未享受其他
住房保障的，租金为
市场租金的90%，青岛则规定租金标准不高于同区域住房
市场租金的80%，原则上每3年调整一次。
在租期方面，青岛规定单次租赁期不超3年，可续租。
另外，各地也对保障性租赁住房建设的政策支持、
税费减免、
土地优惠、退出机制等方面进行了规定，如苏州规定用出让方式供应的保障性租赁住房
土地，价格上限为周边商品房地价
均价的10%；利用闲置或低效利用的非居住既有建筑临时改建为保障性租赁住房期间，不变更
土地使用性质，不补缴
土地价款；按相关规定提供税收和费用支持。
各类政策支持提高了企事业单位参与保障性租赁住房建设的积极性，稳定和扩大了保障性租赁住房供应，有助于解决大城市住房难题；也提高了存量
土地、建筑的使用效率，缓解大城市供地压力。
需要注意的是，各地为避免保障性租赁住房在实施过程中可能出现的乱象，也有相应补充规定。如11月5日，北京发布关于严禁
公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知，明确不得上市销售或变相销售保障性租赁住房，严禁以
公租房、保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等。
从国办保障性租赁住房建设指导文件推出至今，多地在四个多月的时间里对保障性租赁住房建设的目标、建设方案等等进行明确和细化，稳步推进保障性租赁住房建设。这些地方样本丰富了保障性租赁住房建设的地方经验，为其他城市的保障性租赁住房建设提供参考。
大力发展保障性租赁住房，从解决大城市居住问题视角来看，有利于大幅增加长期稳定的租赁
房源供给，缓解
新市民和青年人的租房压力，降低大城市人口流动门槛，促进人产城融合发展。从房地产行业层面来看，这在一定程度上也能使部分人群从
购房市场转向租房市场，降低
购房需求，平抑房价，助力租购并举的住房制度建设，促进房地产平稳健康发展。
国家发文
2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。
意见明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的
新市民、青年人等群体的住房困难问题，以
建筑面积不超过70平方米的
小户型为主，租金低于同
地段同品质市场租赁住房租金。
保障性租赁住房近日，多地公布“十四五”时期住房发展规划。《上海市住房发展“十四五”规划》明确，将新增供应保障性产权住房约23万套。广州提出，到2025年，全面完成66万套
保障性住房建设筹集任务。广西提出，力争“十四五”期间新建保障性安居工程39.42万套，建设面积达3028万平方米，包括公共租赁住房6.26万套、棚户区改造33.16万套，且年均发放租赁补贴规模保持在8万户左右。
在多地住房发展规划中，都提出大力发展保障性租赁住房。上海提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间），约占住房供应总量的40%。广东提出“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房74.05万套（间）。江苏提出“十四五”期间将新增保障性租赁住房20万套（间）。广西提出今年将建保障性租赁住房1.39万套。武汉市拟规定中心城区新建商品房按6%配建保障性租赁住房。
据了解，保障性租赁住房面向的对象与
公租房不同，主要解决进城务工人员、新就业大学生等
新市民、青年人的住房困难问题。
“‘十四五’期间，我们将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善
住房保障体系，增加
保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。”住房和城乡建设部副部长倪虹表示。
新增保障性租赁住房力争达到30%以上
据介绍，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
发展保障性租赁住房，政策将给予更多支持。倪虹介绍，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出了六方面政策，可以说力度大、措施实、含金量高。
上海市房地产科学研究院院长严荣表示，全面落实这些含金量高的措施，继续加大保障性租赁住房建设力度，有助于
新市民、青年人在人口净流入的大城市租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。
国家发改委近日印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》（以下简称《专项管理暂行办法》），以新型城镇化战略为导向，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在保障性安居工程中央预算内投资专项中新增保障性租赁住房方向，支持人口净流入大城市保障性租赁住房建设，推动解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，优先满足从事基本公共服务群体租赁住房需求，促进有能力在城镇稳定就业生活的常住人口有序实现市民化。
保障性租赁住房
据了解，《专项管理暂行办法》包括6个部分、共22条，对该专项的支持范围和标准、资金申请、资金下达及调整、监管措施等作了规范。
按照《专项管理暂行办法》，该专项支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体条件由城市人民政府确定，包括：
利用集体建设用地建设的保障性租赁住房；
企事业单位利用自有闲置土地建设的保障性租赁住房；
利用产业园区配套用地建设的保障性租赁住房；
利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房；
适当利用新供应国有建设用地建设的保障性租赁住房；
其他形式。
相关配套基础设施，与其他保障性安居工程一致。
此外，《专项管理暂行办法》规定，国家发展改革委对投资计划执行情况开展定期调度、不定期检查，督促省级发展改革部门有序推进年度投资计划实施和项目建设。省级发展改革部门应严格执行制定的监管措施，加强项目实施过程的跟踪检查，发现问题及时作出处理并督促整改。
据悉，《专项管理暂行办法》自发布之日起施行，有效期五年。
