二手房指导价政策出台大背景
深圳房地产市场成交
结构已经过渡到存量房交易占主导，二手房重要性日趋增加。
2021年年初，深圳市二手房价涨幅居前，根据国家统计局公布的70 大中
城市住宅价格指数的数据，
深圳二手房价格指数较上年上涨14.1%，远高于其他
一线城市6-7%以及全国平均2.1%的涨幅，位居70 城首位。同时，深圳市
一二手房价格倒挂现象严重，其他
一线城市新房均价均高于二手房，但深圳二手房
均价较
新房均价存在较大的倒挂价差。可见深圳的
新房市场在年初收紧经营贷、年中715 调控后，价格涨幅受到了一定程度的限制，但二手房价格仍需
调控政策的指引。传统调控“治标不治本”，
新房限价导致“一二手倒挂”，存在推升
新房热度与社会公平性问题。
于是，2021年在2月8日深圳市住房和建设局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，首次公布了全市3595 个
小区的参考价格。旨在落实“
房住不炒”的定位，加大
二手房交易信息公开力度，引导市场理性交易。
从2021年 2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市陆续跟进。
二手房指导价政策出台与效果
从政策内容看，一方面是发布全部或重点
小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括
房地产经纪机构应下架高于指导价
房源，银行将其作为
商业贷款发放依据等。
其中金融端举措尤为“致命”，商业银行将其作为
商业贷款发放依据，若
成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，高于参考价部分须由
购房者自行解决，变相提高
首付比例。同时，二手房参考价格机制出台后，地产经纪 APP、官网上架
房源挂牌价格均改为参考价，而不再由
业主随意提高，降低房价上涨预期的自我强化，缓解
购房者对于房价上升的忧虑。
在调控的持续加码下，效果也十分显著，热点楼市都得到降温。
根据中指数据库监测：2021 年上半年各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。其中，
一线城市二手住宅价格累计上涨 5.98%，涨幅较去年同期扩大 1.63个百分点，累计涨幅居各梯队首位；
二线城市上半年累计上涨1.83%，涨幅较去年同期扩大 0.30 个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨 2.07%，涨幅较去年同期扩大 1.03 个百分点。
二手房指导价政策明细
今年以来2021 年以来核心城市出台的二手房调控相关政策及内容。
二手房指导价
2、允许以高于指导价的价格成交，但必须签订《风险告知书》
榴莲与香蕉成新的计价单位
这是一张在社交媒体热传的照片。由于深圳早已实施了二手房成交参考价，
房产中介在对外公布时只能发布二手房成交参考价。为了展示
房屋挂牌价，中介们想出奇招：用榴莲和香蕉代替货币计算单位，一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元！
二手房指导价
政策原文
各有关单位：为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅
小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市
房地产信息平台等网络平台发布。本通知自发布之日起施行。深圳市住房和建设局2021年2月8日
二手房指导价
作用
发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导
房地产经纪机构合理发布
挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房
信贷风险，稳定市场预期。
二手房指导价
参考价来源
深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房
网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅
小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅
小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅
小区二手住房成交参考价格。
