宗地

简介

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

宗地是被权属界址线所封闭的地块。通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。

当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划宗。

宗地开发注意事项

(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届于宗地内。

(2)宗地红线内外的开发程度不一致

由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况：

A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水；

B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设；

C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。

确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。

尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。