房地产产权

概念

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。

英文： real estate title

性质

房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有 权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的 内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所 有的房地产出售、赠与、变换等。

种类

所有权

房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。

占有权

房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可分为所有权人占有和非所有人劝人占有。

用益权

包括以下五类：

（1）房地产使用权

（2）房地产开发经营权

（3）地上权

（4）地役权

（5）房地产典权

处分权

包括以下五类：

（1）房地产出售权

（2）房地产租赁权

（3）房地产继承权

（4）房地产赠与权

（5）房地产抵押权

法律依据

我国法律依据的房地产产权包括：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、 集体土地使用权、国有房屋所有权、法人房屋所有权、公民个人房屋所有权以及房地产他项权利等。

概念特征

房地产是房产和地产的合称，是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的土地财产和房屋财产。在物质形态上，土地是房屋的载体；在经济形态上，土地和房屋的经济价值和运行机制具有内在联系。作为房地产物质构成的房产是指按照建筑规划设计要求建造、供人类生活和从事其他活动的实物体：按其用途，房产可以分为：住宅、生产用房、营业用房、行政用房、其他专业用房等，住房是人类生活必不可少的条件，其他房产则是一切经济和社会活动的物质基础。地产，是土地、地上附着物和地下设施的总称，地上附着物包括道路、桥梁、水渠等，地下设施有供水、供热、供气、照明、通信等各种管线。城镇用地一般分为：工业朋地、商业朋地、居住用地、交通用地、市政公共设施用地、绿化朋地、其他特殊朋地等：

房地产作为一个整体，其中地产是主要的，从各国不动产立法采看，都把土地放在核心的地位。另从房产和地产的物质形态看，土地可以独立存在，作为独立的物权标示，并且可永久存在；而房屋则不能独立存在，不能离开土地而成为空中楼阁。再从房地产业的运作和房地产市场的运行机制看，土地的获得或占有是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的起点。市场经济越发展，就越能显示土地的价值和突出地位。在经济发达的国家和地区，地价在房地产价格中所占的比重越来越大。再从房地产的价值构成看，房地产价值分为地价和房价两部分，由于土地的永续利朋性和房屋的损耗性，随着时间的推移，地价永续而房价有限，可见地价是房地产价值的主体：

房地产与不动产是两个密切相关的概念。法律意义上的不动产，是指在空间上具有固定位置，不能移动或移动就会影响其经济价值的物，与动产对应。房产和地产都具有不动产的本质特征，因而房地产属不动产范畴：但从严格意义上说，不动产的外延广于房地产，如林木、鱼池、一定时期的农作物等，在有的国家民法中都属不动产。